第120章 精明的哈同

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　　金城銀行的程子康，通過一個月的調查、報告，終于得到總部的全權負責授權。

　　當然在這期間，金城銀行的創始人周作民也來到滬市考察，期間程子康還將陳光良介紹給他認識，大家聊的很愉快。

　　最終，長江地產也到‘顧問合同’，這個項目總計可得顧問費5萬大洋，當然是要分期付清的。

　　期間陳光良也送上‘一份大禮’，那就是告知長江地產的第三個項目，將找金城銀行合作。

　　這樣一來，金城銀行相當于可以獲得一筆‘固定的存款’，這筆資金就可以拿去投資金城銀行自己的項目，畢竟要支付利息，當然也要為資金找投資渠道。

　　這一天。

　　陳光良陪同程子康，來到哈同辦公的地方。

　　哈同已經快八十歲，但依舊在工作，這第一是猶太人做生意基本如此——做到死，第二嘛大概是哈同沒有親生的子女。

　　哈同的財富在三十年代，怕是能達到上億銀元。

　　前世，據說其死后規定遺產由中國籍妻子（中法混血）羅迦陵繼承（遺產稅都高達1800萬），羅迦陵死后養子女、內侄子女每人10萬元，管家姬覺彌得到400萬（隆裕太后賜給的太監），剩余部分哈同養子喬治得70，羅弼得30。實際上，這場遺產稅官司足足打了16年時間，差點拖到新華夏成立。

　　初見哈同，陳光良一眼就能發現其眼中的精明，心道這次談判一定不太好！

　　果不其然，當程子康提出租賃其土地時，哈同立刻坐地起價來。

　　這一刻陳光良終于明白，猶太人為什么會遭到一場世紀災難，他們是真的要賺走每一個銅板。

　　只見哈同說道：“當前滬市的地價正在上升通道，我這個時候以便宜的價格租給你們，豈不是吃了一個大虧。所以讓我來看，租金每年不能低于18萬白銀，租期為32年時間；租約期滿后，地上建筑物及附著物全部無償歸還我所有；承租人應使用最好之材料建筑新屋，總建筑費用不得少于45萬兩白銀，其建筑藍圖須經我簽字認可。”

　　好家伙，一下子讓租金漲了三萬大洋。

　　另外一方面，連建筑物上的附著物也盡數要歸哈同，相當于撿現成的盤子。

　　陳光良回了一句，說道：“哈同先生，你用未來的價格，來談今天的租金，顯然有些不合理！”

　　哈同精明的眼神看向陳光良，隨即說道：“比起陳先生的‘空手套白狼’，我覺得自己的要求很合理。如果不出意外，最先看中我地皮的，應該是陳先生的地產公司吧？”

　　事前，雙方的介紹中，哈同聽到陳光良的名字，居然也知道是長江地產的老板，也是今年地產界最值得談的企業之一。

　　陳光良平靜的道：“我可租不起你的地皮，但如果能在這幅土地上，多一幢美麗的建筑物，也是很美好的事情。”

　　哈同不置與否。

　　程子康雖然感覺條件苛刻，但畢竟事關他的‘功績’，所以繼續談判道：“租金我們希望再降1萬5大洋，也就是16.5萬大洋。另外，租金不得因為他人他事之壓迫而有所變更，該處動拆遷由哈同先生負責完成。”

　　此時雙方的談判，基本上已經互相表達了‘底牌’。

　　陳光良也在思考，似乎這個項目成功的希望很大：第一，租金比前世每年應該少兩萬大洋以上；第二，竣工時期能在滬市經濟最好的1931年（大蕭條還沒有登錄華夏）；第三，購物中心的理念能起到一定的領先優勢。

　　這一次談判，雙方沒有達成一致，但保留接下來談判的意愿。

　　看程子康的樣子，租金17萬他就會完全答應哈同的條件，甚至18萬他最后也會答應。

　　回去的途中，程子康詢問道：“光良，你覺得怎么樣？”

　　陳光良當即說道：“可以的，不宜拖長時間，第一是明年行情會更好，哈同說不定會變卦；第二是我們也要抓緊設計建筑，爭取在這一波行情中推出。”

　　程子康抓著關鍵點，問道：“這一波行情，莫非你還認為這地產不會一直上漲？”

　　陳光良搖搖頭，說道：“誰知道了，反正這兩三年總會漲的。對了，程經理，我想向你們大陸銀行貸款10萬大洋，抵押物就用長江地產第三個項目的未來收益，以及我打算用這筆資金購入地皮，亦可以作為抵押物。”

　　只要能賺到錢，自然是盡最大努力借錢。

　　而能借到錢的最大要求，那就是信譽，正好陳光良和長江地產就有信譽。

　　他這借錢都不算夸張，后世有華資地產商孫春生采取‘連環借’的方式，在短短七八年間，資產便從幾萬大洋翻至四百萬大洋；當然他也不是常勝將軍，“一二八”和世界經濟危機（1933年席卷至華夏）令房地產暴跌，錦興公司破產。

　　陳光良的優勢便在于，他可以選擇在1931年拋售掉物業和地皮的資產。

　　聞言，程子康說道：“光良，你只買地皮，不進行開發，這可不是長久之計。現在你本來就是一名優秀的地產商，何不加以利用手中的地皮，開發出一幢幢樓，不管是出租，還是售出，總比你單炒地皮的好！當然，十萬大洋的借款沒有問題，你和長江地產公司的信譽在這里。”

　　此言一出，陳光良是聽進去了，他發現似乎真的沒有考慮利用自己的優勢——坐擁一家優秀的地產企業。

　　就以‘幸福家園’為例，當初地價也就值56萬大洋（當然業主未必肯賣），建筑費18萬，地捐2萬，總計成本也就25萬的樣子，但他的總售價卻高達55萬大洋。

　　哪怕到19301931年，地皮價格漲到1萬2每畝（愚園路中段的優質地皮），地皮總價算18萬大洋；建筑費和地捐不會上漲（甚至進口材料還會下跌，受全球經濟萎靡的影響），總成本也就是38萬。

　　但那個時候，一幢樓售價1.5萬大洋都不是問題，總值能漲70萬。

　　想到這些，陳光良發覺——如果他將‘售期房（售樓花）’、‘分期付款’的方式，引進滬市，那么他旗下的那么多土地，豈不是足以讓他的利潤大增？

　　售期房，可以讓他不需要拿錢出來做建筑費，經濟壓力大減。

　　只要在1932年前，將這些房子（按幢賣）售出，那自然利潤滾滾而來。

　　想到此處，陳光良眼睛明亮的對程子康說道：“程經理說的有道理，我后續會考慮的。”

　　先將十萬借貸下來，再投入到地皮當中去。

　　后年，再考慮‘售樓花’、‘分期付（23年期）’推出，畢竟要到市場最火熱的時候干。

　　后世在1930年，滬市建筑資金高達9000多兩大洋，到了1931年，建筑資金則猛增1.8億大洋，可見這時期的地產火熱。其中，僅百老匯大廈就投資500萬資金作為建筑資金，成為滬市最高最龐大的建筑單體。

　　長江地產搬遷至靖安寺路（南鯨西路）的寫字樓里，面積約800平方尺，一年租金1000大洋。同時，長江地產也安裝了電話。

　　至此，長江地產的員工也達到八人，基本都是有一定文化和專業技術的‘白領’。

　　“老板，預算和設計稿都出來了！”

　　郭德明和陸元臺聯袂來到陳光良的辦公室，并遞上一份資料。

　　陳光良接過資料，先是說道：“南鯨東路那個項目，差不多要快談下來了，這次我們長江地產是顧問，主要是我做金城銀行的顧問，但長江地產也要跟著學習一下商業地產。”

　　郭德明和陸元臺臉上都是一喜，畢竟參與到這種項目中去，那是對專業水平的一個很好提升。更何況，今天長江地產或許還沒有實力發展如此大的一個項目，但假以時日一定是可以的。

　　“好的，這個項目我們一直有在參與，一定可以吸納足夠的經驗。”陸元臺隨后說道。

　　一開始，陳光良肯定也是委托長江地產去調查和勘測，所以這個項目確實大家一開始有參與。甚至，陳光良的很多想法，都會和大家一起溝通和討論。

　　陳光良接下來又說道：“另外，我打算以長江地產的名義投資一批地皮，需在租界的范疇，至少也是滬南那邊靠近租界的地皮，大概有1015萬的資金。這個事情，你們也一起參與進來！”

　　“好的”

　　這一次，就以公司的名義來購入地皮。

　　反正長江地產的股權百分百屬于陳光良，而郭德明和陸元臺只是享有‘租地蓋房’項目的各2利潤來作為分紅而已。實際上，也就是陳光良拿出一些利潤，作為員工的獎金，僅此而已。

　　接下來的一年時間，長江地產主要的方向，還是放在‘租地蓋房’和‘商業地產顧問’兩個業務上；當然收購地皮這個都不算業務，只算進貨。

　　隨后，郭德明還匯報道：“老板，組建長江物業管理的事情，是不是該籌備了，還有一個半月時間，幸福家園差不多可以交付了！”

　　陳光良恍然，合著還有一個業務要做，那就是‘物業管理’。

　　不僅要做，這個業務還要好好做，畢竟做好了，那就是不僅賺錢，還增長勢力。

　　“對，可以組建了。像幸福家園一期這個項目，可以先投入4個安保，2個保潔，試用期半年時間，半年后，再開始收費。”

　　他核算了一下，幸福家園一期一共是135戶人，倘若一年的物業費是20大洋，也能收個2700元。而養活一名物業人員，一年需要160元，六個也才1000元，再加上其它成本，也就12001500元的樣子。

　　利潤還是有的！

　　“好，我們馬上安排。”

　　隨后，陳光良看起資料來。

　　長江地產第三個地產項目，叫做‘幸福家園二期’，因為幸福家園第一期也在愚園路中段，所以這個項目干脆叫做幸福家園二期。

　　占地面積是13.5畝，計建成42幢三層磚木結構的洋房，整體格局呈現‘魚骨型’布局。每個弄堂的寬距，還是可以的，通汽車式毫無問題的。

　　總建筑面積為10600平米，設置前門、后門兩個大門。

　　這一次的售價，每層都要漲100，最低都要3799，中間則要4199，最上層則要4799元，相當于均價4200元一層。

　　這個價格也還好，以目前滬市人均家庭30大洋月收入計算，不吃不喝10年出頭而已。

　　當然，普通人哪里買得起房子，至少也得中等收入以上的家庭，因為這個要存款才行。

　　這個時候，如果是搞個‘分期付款’，那簡直是絕殺，因為很多中產階級完全有消費實力。

　　所以說，陳光良先不急著搞‘分期付款’和‘銷售期房’，后面等這個模式飽和一些后，他再拿出來搞，就可以繼續大賺特賺了。

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