第八十章 到期還本

　　在一間辦公室里，陳光良和會計師陳樹坤、會計師郭德明、建筑師陸元臺，四人一起討論愚園路的地產項目。

　　其中陳樹坤是兼職的工作，不過他已經投入二十來天時間的工作，如今也基本弄出頭緒來。

　　陳光良為什么一定要兩名‘會計師’來工作？

　　很簡單，他接下來要投資的地產項目，是一個‘投機性質’的生意，一定要將預算搞明白，若是虧本或者算不清賬，可就不劃算了！

　　“建筑費加稅費，不超過18萬大洋，確定可以做下來？”陳光良再三詢問道。

　　原本是預計的15萬大洋的建筑費，但目前還是超支了一些預算，主要是花園、鋼窗、衛生器具、冷熱水管，一應俱全。

　　這比傳統的舊式石門庫建筑，造價高出不少。

　　陳樹坤說道：“絕對沒有問題了，這個預算是有一定的空余。”

　　陳光良點點頭，隨后看向郭德明、陸元臺，讓他們兩人發表意見，他們也已經接觸這個項目有十天時間。

　　郭德明馬上說道：“嗯，我和元臺溝通過，18萬大洋是做得下來的。但這個沒有計算地皮租金方面，畢竟地皮租金也是要不少的，好在應該是可以一年一付。”

　　陳樹坤一愣，說道：“租金，難道不是買下的土地？”

　　陳光良笑著搖搖頭，說道：“土地是打算租的，就是建筑費也是由租戶自己掏錢，這個項目我把他稱之為‘代建項目’”

　　陳樹坤更懵逼了，郭德明和陸元臺也有些不明白后面的話！

　　陳光良只是給陳樹坤解釋了一下‘租土地’的事情，后面的‘代建’則沒有多說，畢竟他接下來需要找一家銀行作為‘擔保方’。

　　計劃要一步步的去實施！

　　金城銀行大廈。

　　陳光良來到程子康的辦公室，商談合作的事宜。

　　“程經理，我在愚園路打算租賃一塊地二十年時間，然后修建一個新式里弄，這次來是找你合作的！”

　　程子康意外的說道：“租賃土地、投資地產，業主會答應？”

　　陳光良解釋一番，這里面業主不僅可以得到租金，而且二十年后還可以得到一個新式里弄的房屋，是很劃算的。

　　“原來如此.這樣一來，你們采取收租金獲利，二十年倒也足夠賺幾番。只是在考慮貸款的利息情況下，會讓你們很難賺到錢的。”

　　目前，華夏的存款利息在8，貸款利息在1520（也有低息貸款，甚至8都有，但很少人能拿到），都是比較高的。

　　這是因為這個時代的商業環境是如此，所以必須保證高利潤，以此來抵擋‘高風險’。

　　陳光良說道：“我們不貸款”

　　程子康驚訝起來，這么大一個項目居然不貸款，他說道：“那你找我來是？”

　　陳光良接下來的一席話，算是讓程子康打開了眼界。

　　“這個項目，我總結出十六個字的經營方案——租地造房，分室出售，到期還本，屋歸地主。”

　　程子康思索一番后，說道：“租地造房、屋歸地主，這八個字很好理解。這個‘分室出售，到期還本’如何解釋？”

　　陳光良自信道：“我們會和業主簽署完租地協議后，便會登報分層出售——即客戶可以向我們在貴銀行的賬戶上，存入一筆錢作為‘代建費’，比如說是4000大洋。這筆錢的每個月利息不到30大洋，便是他們的租金，這樣足足省下10大洋每個月，而且沒有加租的風險，更是省掉一筆高達500大洋的頂手費。”

　　程子康有點明白這里面的貓膩了，但他不敢相信的說道：“然后你真打算20年后，退還他們的本金？”

　　到期還本，這不是明擺著的。

　　陳光良點頭說道：“不錯，由銀行來保證這批房屋的一年時間建成并交付，也由銀行來保證二十年后退還他們的本金，當然他們也要退還房屋給我們。”

　　這個誘惑性太大了，目前滬市一共就八萬套房屋（難民棚不算），但卻有幾百萬人口。

　　買得起的人，還是大把的，主要是沒有房子‘分層出售’，都是按棟購買的（大部分業主也惜售），一棟小洋房就得數萬大洋。

　　而且在這個方案中，本金在二十年后是可以退還的，相當于‘白住’，當然二十年后房子也要退。

　　這個年代，本來就沒有‘分層分室買賣的先例’，只有租賃。

　　程子康表情認真起來，詢問道：“那我們銀行又有什么好處，畢竟雖然客戶存入一筆筆資金，但你又會拿出作為建筑費等，但我們卻要保證二十年后償還他們的本金？”

　　其實，他已經明白了，只是希望從這個年輕人的口中聽到具體的方案而已。

　　陳光良很自信，很有魅力的說道：“為什么不合作呢？首先，貴銀行可能因此多了上百個不錯的優質客戶；其次，假設以四十五幢樓135層房來計算，可以獲得差不多50萬大洋的資金，我們只需要支走二十萬出頭的建筑費等，差不多依舊有三十萬存在銀行，每年產生的利息（8），則可以用于租地費支付、利滾利、地產公司分紅，這樣可以逐漸將賬戶上的資金重新回到50萬，同時我們也相當于抵押了房屋在貴銀行，是雙保險。”

　　他的會計師已經將成本計算出來，也就是十八萬大洋。

　　長江地產則在建筑費上面，多報幾萬，將其增加至2325萬的樣子。

　　這樣一來，多出來的幾萬建筑資金，便是長江地產今年的‘利潤’。

　　而在金城銀行的賬戶上，還剩下30萬大洋的樣子，每年可產生利息2.4萬大洋。其中4500左右可用于每年的租金，10000大洋則再存入金城銀行的賬戶進行利滾利，剩下的9500大洋則是長江地產的分紅、租金稅。

　　這樣一來，可謂‘四贏’：

　　土地業主贏了租金和二十年后的房屋權、銀行贏了一筆大資金和上百個潛在的優質客戶、業主贏了‘白住’二十年的房屋、長江地產贏了可獲得一筆不錯的利潤和每年分紅。

　　“好，如此優秀的商業計劃，真是經典。我們金城銀行可以答應合作，只不過具體方面，要進行詳細的討論。比如你們先支取的建筑資金和你們自己的利潤，要控制在什么范疇？比如每年的利息當中，三項的比例安排？這些，你應該有準備具體的方案吧？”

　　陳光良點點頭，說道：“我請了兩位會計師，這些賬目算得很清楚，只要和業主簽署完地皮租賃，便可以詳談這些！”

　　做事非常全面，每一步都在計劃中，這是程子康心中給的一個評價。

　　這里面的計算題，確實要有專業的會計師來算，不然一個地方漏點，那就白做。

　　最后，程子康還挺好奇一個問題：“你在愚園路也有地皮，為什么不自己用自己的地皮？”

　　陳光良說道：“我就一副地皮適合，但地段差了一些。更何況，等這幅地皮成功運作后，我手中的地皮價值也就上來了，屆時再考慮不遲。”

　　程子康很有眼光的說道：“如果你能把這個項目運作成功，應該還有地皮業主愿意找你合作的！”

　　這是實話，陳光良本身也是打的這個主意。

　　長江地產不僅要大賺一筆，而且還要賺上足夠的‘信譽’。

　　信譽這個東西，其價值是巨大的，是金錢都不一定可以買到的。

　　陳光良很謙虛的說道：“希望吧，不過我還是希望今年踏踏實實的完成這個項目！”

　　程子康說道：“好，有什么需要幫助的，只管說。在投資地產這一塊，我們銀行更有經驗。”

　　這不是便宜陳光良，而是在拉攏這樣一位‘地產新貴’。

　　從認識的一開始，程子康就很重視陳光良，投資地皮也會交流心得。

　　“好，謝謝程經理。”：mayiwsk

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