第97章 地產強人

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　　又到了每月的分紅期，陳光良在4月的分紅中，一共可以得到4300大洋（含商品零售），非常的富裕！

　　這還是收購富貴車行的那批車，也才運營二十天出頭而已，而下個月（5月）預計能分紅到4500大洋。而下半年，還有F項目開始正式為股東分紅（現在還車款中）。

　　理論上，從4月份開始，今年的分紅還能達到4萬大洋出頭。

　　按照這個分紅規模計算，今年不僅可以償還3萬多大洋的貸款及利息，亦可以將從長江地產‘借出’的1萬大洋償還掉。

　　當然做生意，哪有不負債的！

　　所以現在就可以借新債，再去考慮老債，車行事業這邊維持在3萬大洋的債務，是比較合理的。

　　畢竟，現在貸款的利率在下跌，主要是銀行的存款資金變多。

　　分紅前，陳光良召集長江車行的管理層，開了個會議。

　　包括李超、何向東、潘成、周興高、林峰悉數到場。

　　“分紅在即，還是那句老話，一定要將每一筆分紅交到股東手里，并按指印或簽字。”開會前，陳光良再三叮囑道。

　　雖然股東已經有七百多人，但派發分紅并不困難。分紅期是四天時間，幾個項目在一天都有規定，然后就是每個項目的股東一起來領取。

　　陳光良甚至發明了‘手寫版’的excel表格，車夫只需要按月按指印就行。

　　這時候，何向東突然提議道：“老板，其實車夫的分紅可以三個月一發，這樣也省一點功夫，而且還可以增加你的現金流支配。”

　　陳光良馬上予以否決，說道：“不可，月月分紅是承諾，也是收心，豈可更改！”

　　站在何向東的角度，他的建議自然也是為老板著相，知道自家老板總是‘錢不夠用’；而且三個月分紅，實際上也是很正常的情況，畢竟現在股東都七百多名了。

　　但站在陳光良的角度，收攏人心自然更重要。

　　李超笑道：“月月分紅，能讓大家高興一整月；三個月分紅，可能也只能讓大家高興一個月。不過，向東考慮的怕是關于出租車的事情吧？”

　　雖然被老板否決建議，何向東絲毫不在意，畢竟是就事論事，聞李超言后點點頭，說道：“是的。目前我們對出租車這個行業，也算是有一定的了解，可以購入兩輛二手車，在閘北火車站以及虹口和江灣一帶，試著做‘拋崗’生意。”

　　陳光良說道：“出租車的資金，另想辦法。當前如果有機會，我們依舊是首選擴大黃包車業務。”

　　他這樣的考慮有三條：

　　第一，現在顧竹軒和幾大車行正鬧得不可開交，無瑕顧忌長江車行的擴張；

　　第二，如今大照會牌照400大洋，市場愿意出售牌照的小車行和個人多了起來，正適合拿牌；

　　第三，黃包車是他們的老本行，各方面經營更上手。

　　至于出租車，如果只是做‘拋崗（野雞車）’的生意，不需要太大的代價。

　　“好”

　　眾人并不反對，反正大方向還是老板說了算。

　　陳光良點點頭，隨后說道：“看看市場有沒有出售牌照的，我們準備新的項目！”

　　何向東馬上說道：“有的，不過現在零散居多，可以考慮分散購入。”

　　“行，即這樣說定，爭取上半年再擴張個50張大照會。”

　　“是”

　　如今，長江車行總計是355輛黃包車，其中野雞車57輛（假牌照或無牌照）、小照會40輛、閘北牌照5輛，余下的253輛便是大照會牌照。

　　朱廣生拿到愚園路（1136弄）的‘道契’后，第一時間守信的和長江地產進行租賃簽約，雙方就在長江地產的寫字樓里簽合同。

　　“陳老弟，說實話你不租賃這幅土地，我還不想投資它，畢竟心里沒譜。現在你租賃下它二十年時間，我十年就把它的本錢賺回來了，哈哈！”

　　朱廣生很是滿意的簽署上自己的大名，和蓋上自己的指印。

　　購買這幅地皮，對朱廣生來說，也不是拿出一個小數字，他也是湊了一下才拿出來的；畢竟前面已經投資滬南的一幅地皮，以及還購入了愚園路608弄的公寓（二十年租賃權）。

　　如今兩幅地皮在手，他的想法很簡單，等滬南那邊的地皮漲兩年后，就準備賣掉，保留愚園路這十二畝地皮就行；等到二十年后，還可以連同地上的建筑物一起拿回來。

　　陳光良也簽署自己的大名和留下自己的指印，并回應道：“合作共贏嘛，一般持有土地者，基本都是租賃給工廠。而工廠一旦搬走，業主不能利益最大化。如今我們將合作性質更改為住宅，業主才是最大受益。”

　　朱廣生點點頭，他投資地皮是為什么？

　　無非就是為了作為‘傳家寶’，如今有人在這個傳家寶上再加個傳家寶，自然很有誘惑力。

　　“嗯你發明的這個地產模式，一定會風靡滬市的。”

　　實際上，也有地皮業主將其租給企業作為‘商業用途’，例如南鯨東路的土地業主，將其租給‘新新百貨’，蓋了一幢大樓，合作方式也是租滿多少年，連建筑物一起歸還業主。

　　當然，租給工廠的租金肯定要的高，不可能十年回本，畢竟這個時代講究的就是‘高回報’。

　　而租給商業和住宅的租金，可以適當的降低不少，因為業主看中的是到期后收回上面的建筑。

　　“多謝你的夸獎”

　　確實，如今陳光良已經成為滬市的一個‘小名人’，多少地產商紛紛前往愚園路608弄打聽消息。

　　一旦這種模式被大家吃透，滬市將掀起一股‘地產熱浪’。

　　因為目前的情況是：持有優質地皮的業主惜售，但自己又無開發地產的經驗和魄力；地產開發商買不到足夠優質的地皮，或者是資金不足。

　　而‘租地造房，分室出售，到期還本，屋歸地主’無疑可以解決這種情況。

　　“這是滬市商業儲蓄銀行的票據，你拿好！”

　　陳光良將一張5000大洋的票據遞給朱廣生，這是押金一年、租金一年的錢，這錢是臨時抽調的，等這個項目收回資金，自然要償還給其它項目。

　　朱廣生高興的接過來，剛剛花掉28000大洋不到，如今又收回了5000大洋，心情更好了。

　　“對了，合同上說，我可以監督建筑施工，以保證建筑物至少三十年。是吧？”

　　“當然，這是老哥的權利，我可以兩邊工地都開放給你，作為比較你放心，我們按照三十年標準建，實際上就是一百年都可以用。”

　　“哈哈，那我就放心了！”

　　一百年，怕是二十年后就不屬于你，當然也不屬于自己，而是屬于‘人民’。

　　不過，這事不怪陳光良坑人家，畢竟誰知道二十年后，朱廣生走不走？

　　就算朱廣生要走，這個項目起碼也為他賺了二十年的租金不是！

　　當然，拋開所有的一切不談，民國政府也會讓大家的貨幣貶值，所以更不存在什么了。

　　大家雖然是朋友，但陳光良做事也問心無愧。

　　拿到租賃合同后，陳光良組織了長江地產的職員開會。

　　“預算要盡快做出來，這關系著長江地產今年的實際利潤。”

　　郭德明連忙說道：“沒問題，下旬一定可以拿出來具體的預算。”

　　這個預算包含方方面面，不僅僅是造價，還有每層公寓的售價，長江地產該如何向銀行支取‘建筑款及其它款項’，最后一定要在支取的費用中，將長江地產一年的利潤給加進去。

　　陳光良要的就是這一筆錢——建筑費利潤，比如‘幸福家園’的第一年利潤預期是5萬大洋；至于后面每年的租金收益，只能是個補充而已。

　　“這個項目總計是12.12畝地，我們要建成39幢洋房，設計方面繼續采用魚骨形分布.”

　　這種老弄堂，不會考慮停汽車的。

　　這也是為什么如今黃包車可以專門鉆巷子，而出租車不能去巷子里接客。

　　這一次，長江地產更是將地皮最大化利用，幸福家園是15畝地45幢洋房，而這個項目是12畝地39幢洋房；而且，這個項目有一幢洋房是陳光良留給自用的，占地面積怕是得需要半畝地，這就更加讓其它房子擁擠了。

　　甚至，洋房之間本來就是連接在一起的。

　　當然陳光良的那一幢，造價不會高的，也就是普通的磚木結構，五千大洋都用不著。

　　而這個年代的那些超級富豪，建造自己的別墅時，動輒都是10萬30萬大洋，簡直堪稱一幢南鯨東路的一幢寫字樓造價。

　　造價如此高，主要是因為很多建筑材料都是采用進口的，再加上建筑物巨大，故造價幾十倍的增長。

　　期間，郭德明建議道：“老板，如今滬市地產上漲，租金也在增長所以，雖然這個項目距離靖安寺有一段距離（約1.5公里左右），我建議售價不必減少！”

　　假設5月份開始出售，那么距離幸福家園開盤有三個月時間，這三個月時間不說整個滬市地產在上漲，就是愚園路也被炒熱起來。

　　郭德明的建議，便是根據這些依據，當然也有其它方面的原因——例如現在房屋缺口大，中產階級需求旺等。

　　“可行，售價一樣！”

　　短時間內，供需的關系讓陳光良很有信心賣掉！

　　當然，估計三年后，滬市的洋房供需關系就會打破，并不是說大家都有住房，而是中產階級的需求已經飽和；如果再碰到‘第一次淞滬會戰’，怕是有一波大暴跌。

　　舉個前世的例子：1930年后，為了給大陸銀行的資金尋找出路，談荔孫與哈同洋行簽約了一塊地皮，建了一棟大樓（大陸商場），本想著大賺一筆的，可是在一年后，淞滬戰爭爆發與世界經濟危機波及讓大陸商場虧損嚴重。大概數年后，大陸銀行沒辦法只能低價售賣給哈同洋行，還要賠付現金30萬元。（在大陸銀行投資房地產的這個項目上，談荔孫不僅白送了一棟大樓，還貼了30萬，總損失百萬元的巨額）。

　　充分說明兩件事：第一，世界經濟危機要在1931年后才影響到華夏；第二，第一次淞滬戰爭影響很大，不僅毀滅了閘北，更讓滬市地產蒙上一層陰影。

　　‘幸福家園’項目在短短的兩個多月，為陳光良帶來很大的榮譽，報紙也時不時報道這個項目的模式，雖然還不足夠的詳細，但通過‘分室出售、到期還本’這八個字，還是讓很多地產商開始學習起來。

　　更有報紙報道出，這幅土地實際上是租賃的，而所謂的長江地產，不過是一個年輕人找了一個會計師、一個建筑師，三人僅拿出1000大洋，便完成了這個項目。

　　一時間，不僅是‘幸福家園’成為滬市地產商學習的對象，就是陳光良本人也開始被很多人熟知。

　　這不。

　　陳光良本打算將愚園路的新地產項目，和滬市商業儲蓄銀行合作，所以聯絡了老朋友李壽民；結果李壽民做不了主，便直接向滬市商業儲蓄銀行總經理陳光甫匯報。

　　結果就是，陳光甫要親自和陳光良會面。

　　要知道，陳光甫可是被譽為‘中國最優秀的銀行家’、‘中國的摩根’，又任國民政府財政委員會主任委員，負責為光頭籌募軍餉。

　　雙方是在滬市商業儲蓄銀行的總經理辦公室里會面。

　　甫一見面，陳光甫就打趣道：“我是以字行世（字光甫，名陳輝德，外號阿德哥），但我們前面兩個字是一樣的，不過我怕是足足大你二十多歲吧？”

　　陳光良隨即回道：“我是1910年2月生的”

　　陳光甫愣住，隨后說道：“才十八歲？”

　　由于平常陳光良打扮較為成熟，給人的感覺是二十歲出頭的樣子，所以陳光甫才如今驚訝。

　　“嗯，出生社會較早，14歲來滬市討生活！”

　　陳光甫馬上關心的問道：“你讀過幾年書？”

　　陳光良回道：“三年私塾，不過后來一直有自學，能用英語交流。”

　　這種事情就是也好拿出來‘炫耀’，因為才不能給人看輕。

　　陳光甫頓時有種‘惺惺相惜’的感覺，并說道：“我其實一開始也就是讀了幾年的私塾，便去一家報關行（洋行）當學徒，刻苦學習英文，后考入漢口郵政局。會后留學美國，入美國賓夕法尼亞大學商學院，1909年畢業后即回國。這充分說明一件事，只要肯上進，總是能有機會學習的。”

　　陳光良點點頭，他實際上是正兒八經的大學生，只不過是前世的大學生，更何況還多那么多年的見識和閱歷，比這個時代的成功商人絲毫不輸。

　　雖然說不能小看‘古人’，但更不要小看一個‘現代人’。

　　聊完私事后，陳光浦便詢問道：“關于‘幸福家園’的地產項目，我是有研究的，不過肯定還不算全面。不如你詳細給我講一遍，這個合作模式，如何？”

　　“當然”

　　隨即，陳光良將十六字真言‘租地造房，分室出售，到期還本，屋歸地主’詳細的講解出來。

　　“啪啪.絕了，你這一下算是將地產盤活了。”

　　原本，擁有地皮的業主只是‘純投資地皮’，即將考慮將地皮‘高價時出售’、‘租給工廠或企業’，但實際上大多數地皮都是長期空置。

　　而地產商方面，一邊需要尋找有前景的地皮，斥資買下來，一邊還得籌集龐大的建筑資金。

　　值得一提的是，這個時代的‘房屋購置契稅’在59左右，相當的高；但租房的卻不需要交稅，但房東要交稅。

　　所以，地產商開發的項目，都是用于出租，鮮有拿出來出售的。

　　‘幸福家園’也是‘出租性質’，不涉及產權的交割，所以不需要繳納‘契稅’。

　　陳光良趁機說道：“所以我又尋覓到愚園路的一幅12畝地皮，打算興建39幢洋房的新式里弄，想讓上海商業儲蓄銀行來作為我們的‘擔保人’”

　　這個擔保，對銀行來說也沒有風險，雖然一開始地產商會將業主的‘本金’抽走一部分，但實質上抽走的資金是用于建筑部分；一旦發生意外，銀行可以將建筑收回，用于擔保部分。

　　更何況本質上，業主的資金是存入地產商的賬戶，是地產商的錢。

　　陳光甫最后很爽快的答應，說道：“可行，這個項目就我們上海儲蓄商業銀行來為你們做擔保。就像你說的一樣，我們不僅多了一筆存款，也會得到一些中產階層的青睞，雙贏嘛！”

　　當上百名業主存入金錢到上海商業儲蓄銀行的賬戶上后，后期就會對這家銀行了解，自然為繼續合作打下基礎。：mayiwsk

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