第二百三十四章“根據地”出了問題（四）

第二百三十四章“根據地”出了問題（四）

暫時安撫住情緒激動的業主，約定明天下午2點去居委會一樓會議室協商解決雙方由來已久的分歧。顧爺爺的電話也到了，那位被打的老人家傷勢不算重，頭上縫了幾針，已經包扎好了，拿了點藥正在去派出所的路上。

打架的事怎么處理有辦案民警，當務之急是解決東明小區的事。

剛找到蘇主任，剛簡單介紹完情況，張經理到了，一進門就很委屈地訴起苦。

“蘇主任，朝陽，其它物業公司你們不清楚，我們公司的情況你們是知道的。就是擔心業主們鬧事，這幾年一直不敢漲物業費，現在是每月每平米一塊四，小區主要是小戶型，有九十多平米的，最大的一百二十八，平均下來算一百一，也就是說平均每戶每年交一千八。

再算人工成本，平均一個保安一個月四千，我們也是這么跟保安公司結算的，全年一個保安要四千八。一個門崗至少三個人，三班倒么，一個門崗一年光人工成本就要十五萬，就需要80戶業主一年的物業費。小區東南西北全有門，四個門哪個都不能關，320戶業主的業務費就這么沒了。”

關掉一個門，一年能省一大筆人工成本。

但不管關閉哪個門都會影響最靠近的幾棟樓的業主出入，到時候又不知道會有多少業主鬧事。

蘇主任微微點點頭，拿起筆記下幾組數據，示意他繼續說。

“保安的人工成本只是一部分，還有保潔、客服、工程及管理人員的人工成本。綠化、基礎設施建設和設備維護的費用更大，前年讓搞技防，光監控系統就花幾十萬。電梯要維保，不管有沒有壞每年都要給錢，一部電梯5000，一分不能少。”

張經理頓了頓，接著道：“小區是二次供水，供水設施要維護清理，自來水只要帶一點點雜質就有業主找。除此之外還有各種稅費，這也是一大半開支。而且物業費也就這兩年能收齊，以前入住的業主少，根本聯系不上人，好不容易聯系上，人家又說他沒住甚至沒裝修，磨到最后只收一半。

不管你們信不信，我干了五年物業，開始兩年不僅沒賺到錢，而且前前后后墊進去四十多萬，這兩年才稍微好一點，但也只是好一點。如果沒有公共區域的收益，沒有車位管理費等收入，早撐不住了。再退一步說，如果沒點利潤誰愿意撐？”

在所有物業公司經理中，他的情況也比較特殊。

他以前不是搞物業的，原來是干水電和消防工程，東明小區的水電安裝和消防工程就是他做的。

當時東明新村的房價不僅沒現在這么高，由于位置比較偏甚至不太好賣，開發商資金鏈斷裂，不得不用小區的房子抵工程款。

土建是大頭，房型和樓層比較好的房子被搞土建的老板搶走了，他開始不愿意要那些樓層不高、陽光和戶型都太好的房子，結果等他想要的時候又被材料供應商搶走了。

開發商沒錢，打官司也沒用，最后只能拿小區物業服務的“專營權”，可以說干物業他是半路出家。

蘇主任對東明新村的情況比較了解，相信他沒從小區賺到多少錢，放下筆問：“把小區的廢品承包給人家怎么回事，這不是強買強賣，激化矛盾嗎？”

“蘇主任，不是您想的那樣，其實業主可以把廢品賣給外面那些收破爛的，只是不讓外面那些收破爛的把車開進去，多走幾步路的事，變通一下不就行了。對承包的人我能有個交代，又能多少增加點收入，業主們想把廢品賣給誰也是他們的自由。”

這件事保安沒處理好，張經理越想越郁悶，又唉聲嘆氣地說：“不就是點廢品，還什么反壟斷法，那個姓談的女人太難纏，自以為懂點法就興風作浪。”

“什么叫太難纏，是你自己沒處理好，如果事先跟業主們溝通一下，告訴她們想把廢品賣給誰是她們的自由，只是為彌補小區物業管理經費不足不能讓外人隨便進，我相信大多業主是能理解的。這跟現在的微信公眾號是一回事，你又沒賺業主們的錢，你是賺外人的錢。”

又是羊毛出在豬身上狗買單那套理論，韓朝陽忍不住笑了。

業主們要“造反”，張經理可笑不出來，苦著臉說：“蘇主任，不管怎么說我收了姓包的管理費，這種事只可意會不可言傳。”

“讓你私下說，又沒讓你貼告示，說到底還是思想有問題，以為小區物業歸你管小區就是你家的？老張，我們公務員都要改變工作作風，都要走群眾路線。業主們是你的衣食父母，更應該改變工作作風，更應該走群眾路線！”

“是，我……我思想是沒轉變過來。”

這件事很棘手，必須保證“根據地”的穩定。

蘇主任恨鐵不成鋼地瞪了張經理一眼，猛然抬起頭：“朝陽，業主們有哪些訴求？”

“這就多了，首先是公共區域照明費如何分攤，這個公共區域照明費主要是指亮化工程的電費，年齡比較大的業主覺得每天晚上開那么多燈，太浪費。”

亮化工程是區里要求的，每天晚上每棟樓的樓頂和臨建的建筑外墻上都要開燈，看上去很漂亮，有助于提升城市形象。

韓朝陽沒想到不僅業主們對這樣的形象工程不滿意，蘇主任也非常不高興，臉色一下子變了：“張宗江，你膽子也太大了，你是不是想進去！我記得很清楚，市里下發過《城市景觀亮化管理實施辦法》，從今年1月1日起，市里對城市公共場所和主次干道兩旁重要建筑物的城市景觀亮化設施的電費給予100補貼，每季度發放一次，這筆錢你也敢侵占！”

“蘇主任，您聽我解釋，市里是有文件，現在是給補貼，但去年的和前年的呢，去年和前年用掉的電費算誰的？”

“強詞奪理，說得好像你去年和前年沒管業主收這筆電費似的。”蘇主任一連做了幾個深呼吸，稍稍平復下心情，又抬頭道：“朝陽，繼續。”

業主們的訴求很多，韓朝陽一條一條匯報，蘇主任一條一條研究，把張經理說得滿頭大汗。

“這么多貓膩，別說業主們有意見，我一樣有意見！”

蘇主任敲敲桌子，很認真很嚴肅地說：“張宗江，看在你一向社區工作的份上，給你一次整改的機會，明天下午開會時主動承認錯誤，該收的繼續收，該退的給人家退，或者算明年的物業費。”

“蘇主任，如果按您說的做，我真干不下去了。”

“撂挑子，哼哼，我告訴你，你不想干有的是人想干，其實都用不著找其它物業公司，社區就可以申請注冊一個！”

蘇主任剛才逐條研究時就提出了要求，如果張經理全按她說得要求來，那么東明小區物業公司就真有“包干型”物業公司變成“薪酬型”物業公司了。

居民工作不好做，有物業公司在，居委會還能監督、督促、協調，如果居委會赤膊上陣搞物業公司，將來遇到什么事一點回旋的余地都沒了。

韓朝陽不認為社區注冊成立物業公司是一個好主意，不想張經理撂挑子，禁不住說：“張經理，少賺點就少賺點，其實你用不著把自己綁在東明新村，完全可以擴大經營規模。少賺點錢，至少能賺個口碑，口碑好了，將來就可以給更多小區提供物業服務。”

“薄利多銷？”

“我就是這個意思。”

“說得倒輕巧，現在的物業幾乎全是開發商的物業公司。別說沒關系，就算有關系也沒用，那是人家的蛋糕。”

“新建的小區機會不大，老小區還是有機會的。張經理，只要你能處理好東明小區的事，我們會幫你想辦法進軍其它小區。遠的不說，就中午提到的新民小區就有機會。老唐正在跟新民社區居委會溝通，接下來要跟業主溝通，我相信只要工作做到位，新民小區會成立業主大會，會聘請物業公司的。”

居然有這樣的事！

蘇主任樂了，冷不丁來了句：“還按照東明小區的模式，保安服務由我們社區保安服務公司來，其它你接手。”

八字沒一撇呢，她就開始搶起生意。

韓朝陽被搞得啼笑皆非。

事實證明，張經理不是真想撂挑子，又跟蘇主任在東明小區的細節問題上討價還價了一番，才很不情愿地答應明天開會時向業主代表承認錯誤，主動公示賬目，并對一些有貓膩的地方進行整改。

物業費不僅不能漲，而且要降，降到每月每平米1.2元，少賺點錢，讓業主們消消氣。

走出蘇主任辦公室，張經理想想還是不服氣，又拉著韓朝陽訴起苦：“朝陽，我發現自從認識你就沒好事，保安被你們收編了，我這個物業公司變得名不副其實，現在又逼著我降物業費，我張宗江怎么混成這樣！”

“你是物業公司經理，你在市里一樣有房子一樣是業主。應該能理解業主們的心情，別胡思亂想了，有失必有得，只要做出口碑，好日子在后頭。”

“萬一沒有呢？”

“只要服務好，物業費收得少，個個會說你好，個個會幫你打。”

“打有屁用，這又不是開店賣東西。我你們工作，結果我吃這么大虧，新民小區的事你得幫我放在心上，要是讓其它物業公司進駐，到時候我真會罵娘，兔子急了還咬人呢！”