拍賣時間是在9月10號下午三點鐘，地點在徐匯區公共資源交易中心二樓開標一廳。

陳石等人在早上再次實地踏勘擬出讓的土地，了解土地現狀。

其實張倩已經多次帶人到意向的地塊踏勘，并且拍攝了周邊環境，做成資料給陳石過目。

前天的時候，作為競買人，陳石和張倩都詳細閱讀過本次出讓土地拍賣文件。

并且已把競買保證金匯入指定銀行賬戶，將競買申請資料按要求準備齊全交付到公共資源交易中心，否則的話，競買者不得參加報名資格預審，從而不具備競買資格。

幾人吃過午飯，休息了下，帶上由交易中心發放的《競買通知書》、競買憑證和競買標志牌，來到交易中心。

下午二點45分時間，復審確定開始。

信息是由申城自然資源和規劃局發布公告，此次拍賣方式是現場拍賣。

除了現場拍賣的土地出讓方式，還有網上拍賣方式。

此次拍賣共拍賣14個地塊，其中有9塊為純住宅、商住或住宅規劃的地塊，3塊為純商業或辦公、文化娛樂地塊，1塊為公共加油加氣站用地。

9塊為純住宅、商住或住宅規劃的地塊中，有2塊屬于徐匯區中心，其中有一塊就是陳石看中的徐匯區黃浦江南的377畝地塊。

陳石和張倩來到交易中心，哪怕他戴著鴨舌帽子，還是被蹲守的幾名眼尖的媒體記者發現了。

不過沒有采訪到，他和張倩就進入會場了，會場中心是不允許采訪的，否則被工作人員趕出會場。

陳石坐在第四排左邊的位置，掃看了下參與拍賣的人，從中看到了億達集團的老王總和他兒子，處于第四排中間的位置。

兩人眼光對視了一下，然后雙方都笑了。

陳石轉回頭，也看到不少人跟他對視后微笑打招呼，張倩低聲為他介紹參與拍賣的大佬。

“董事長，那邊是億達的老王總，這次他們來拍賣，估計也是看中了那片地塊，要不然很少參與百億級別下的拍賣的。”

“三排右前方的，穿白色POLO衫的中年男人，是億科的高層何總，負責申城這幾個城市的土地儲備和房產開發，這個人很精明，能干。”

參與拍賣的公司有幾十個，總人數有兩百多人張倩只撿重要的人介紹。

有的房地產公司由于資金緊缺和投資風險問題也有其它非房地產公司參股合伙參與拍賣。

有的，則

是幾個房地產公司合伙拍一個地塊然后根據資金情況拿到各自的小地塊，共同開發這種合伙方式非常普遍。

“爸，你認識陳石？”小王順著他爸的眼光看去看到一個帥到逆天的男人連他都嫉妒了。

有錢，有才，有相貌，低調強悍還有最近被全球文學愛好者冠予“世界大文豪”的頭銜，除了有錢讓他不怎么羨慕外，其它的，他都比不上，這點他不得不承認。

小王很少這不是他的愛好，游戲和美女才是。

但這個年輕人他不得不佩服。

“認識，但沒打過交道這個年輕人厲害，可以交際一下。”老王低聲說道話不多很精簡。

“嗯神石集團怎么進入房地產行業來了？玩文學不好么。”小王隨意應了聲，道不同，很難做成朋友的。

估計人家也不會跟自己玩成一塊，聽蓉城的富二代說，也沒聽過陳石進入他們的圈子，不知是不屑，還是不喜歡。

“不知道，你還是管好你自己的事吧，好歹人家白手起家創了一份大家業，你年齡也不小了，這樣玩下去不是個頭。”老王不咸不淡回一句，玩這么多女人，有本事給我生個孫子。

碰到這個傳宗接代的話題，小王就不想接話了。

沒等多久，時間很快到了下午三點鐘。

穿著薄款深色西裝的中年男拍賣師，儒雅的形象，早就站在演講臺上，他的一側有兩名公證人。

“歡迎大家參加申城9月份土地出讓拍賣，今天由我來主持此次的拍賣。此次土地拍賣一共有14個地塊”

拍賣師簡單的開場白，然后介紹此次拍賣的大概情況，同時，背影墻上的投影屏幕也播放各個地塊的有相關信息和視頻。

很快，第一個地塊開始拍賣。

拍賣的是奉賢南橋新城地塊，土地用途為普通商品房，起拍樓板價23000元/平，起價總價為42.3億元。

這個地塊價格可不低，樓板價這么高了，真正銷售單價得4萬以上才行。

而這個區，新房價格均價才二萬出頭。

哪怕這個地塊很好，但還是太貴了，現場不少人搖頭。

拍賣師喊了三次，都沒有人拍下。

正準備流拍時，龍江集團舉牌喊價42.3億元，還是沒有人競爭，最終成交沒有即溢價率為0，出讓總價為42.3億元。

若不拍，估計也是

流拍。

這幾年，土地價格定價很高，流拍很正常。

當然，也有可能是這些房地產公司私下溝通，誰看中了哪個地塊，然后大家輪流來拍，這次是龍江集團的，下次土塊拍賣，龍江就是形式參與拍賣，做個樣子，但不會搶地塊。

這樣，就是為了防止最終拍賣價過高，惡意競爭，大家都得不到好處。

政府也有這方面的考慮，起拍價都會很高，在市場價浮動。

如果這些房地產公司都看中某個地塊，像陳石看中的地塊，申城一年土地出讓中，都沒幾塊這么大面積的好地，那大家就靠實力來了。

但一般來說，比起拍價溢價2030很正常，超過30就是非常高的拍賣價了，投資需要謹慎。

如果比真拍價溢價40以上，那就是極高價格了，極有可能開發虧本。

畢竟這幾年房地產公司賣房的利潤率沒有以前那么高了，政策問題，稅后能有10都算是非常好了。

每年不知有多少資金實力差的房地產公司由于資金鏈等各種問題倒閉，開發樓盤爛尾，這一行也不是很好混。

接下來，輪拍到第二、第三塊個地塊。

陳石看中的地塊排在最后，此時的他就坐著，感受拍賣現場緊張的氣氛，競標技巧。

一些競拍技巧還是熟悉的，說到底，競拍主要是心理戰術。

先發制人，在拍賣師剛報出起拍價的一瞬間就果斷舉牌，搶占起拍價，而將別的競買人擠向下一個價位。

很多情況下，較大的加價幅度會使其他的競買人望而卻步，而使自己用起拍價拿下這件拍賣品。

實際上，競買人在制定自己的心理價位時，也應該盡量回避整數價位，可以定的稍高一點，以避免別人搶占整數位。

許多買家在拍賣會上喜歡大幅度“跳叫“報價，以顯示自己的實力，表明志在必得的勇氣。

但很多情況下，“跳叫“的價格常常會超出其他競買人的價位許多。

實際上，以上這些套路都是小技巧，在房地產這一行業，參與拍賣的人都是老油條了，參加過不知多少個拍賣場次。

如果是不易估價的藝術品，喊出比起拍價的叫價，真有可能嚇唬住很少參與拍賣的競爭者。

但土地拍賣不是靠嚇唬就能勸退競拍者的，比如陳石看中的那塊地，起拍價230億，直接喊300億是嚇唬不住這些老油條的。

每一塊土地，在公示期

間，有意競標公司都會對它進行深入的研究，如何發開，成本控制，營銷，未來能盈利多少，等等，都會有一套流程和方案，都有底價。

如果底線是300億，感覺花300億買下來值得開發的，還是照樣按照原定的計劃競拍，只要不超過320億元那就行，能省些錢更好不過了。

而且，直接喊高價，來了這么多競爭公司，人家連喊價的機會都沒有，那可是無緣無故得罪了所有有意競拍這地塊的公司，那還不如讓別人來得罪別人更好，自己一方只要得罪一方就行。

邀請來競標的政府，也是很不喜歡跳叫價格這樣搞。

每次拍賣都這樣搞跳價，下次政府就難邀請別人了，連一次喊價露臉表示一下自己公司的實力存在感都不行，來伸臉讓人打么。

良性競爭，方是正途。

對自己來說，更不好，萬一喊過高價呢，白白增加了成本。

因此，當價位已高出起拍價很多時，競買人應采取穩扎穩打，嚴格按照加價幅度的方式出價，以掩藏自己的實力和競買意向，用以迷惑其他競買人，也可以避免最終成交時出價過高的風險。

還有，惡意拍賣這些技巧，如果不是死對頭，也不會故意拍不是自己需要的東西來迷惑其它競拍者。

這些老套路，在房地產這些經常參與拍賣的老油條中，早就被玩剩了。

最后一個地塊，也是此次壓軸的地塊。

地塊編號：SHH170905

地塊位置：徐匯區黃浦江南延伸段（如圖）

土地用途：商業；

使用年限：商業40年

總用地面積：251300平方

用性性質：容積率...綠地率...

二是土地情況，起叫價230億元，競買保證金不低于20，增價幅度：200萬元的整數，

三是土地位置，規劃圖。

拍賣師介紹完，直接喊開始拍賣此塊地。

光起拍價就230億元，就不是一般房地產公司能承受的起的。也不是隨便亂叫了，叫價之前，要抵押至少46億元的保證金，不是隨便拿的出來的。

拍賣牌號，億達地產，45號；

億科地產，25號；

神石集團，66號；

龍湖地產，71號；

每個舉牌號，都代表著競標的公司，拍賣師在進

行拍賣之前，都是知道這些資料的，就算不知道，現場也有助手通過耳麥幫他提醒，舉牌的是哪個公司。

“230億！”

很快，億科的人開始舉牌搶拍。

還沒幾秒鐘，又有人舉牌喊價了。

“235億元”

“236億元”

“我們238億”喊價的人，氣勢都很高漲。

“龍湖250億元”

突然間，有人直接提高了12億元喊價。

“255億元”看牌子是45號，正是億達地產。

“255億五千萬。”張倩舉牌了。

“256億元”

這都是前戲，還沒開始到真正的肉戲。

一直喊到265億元，進行了近二十輪的競拍。

有些公司開始退卻競爭了，265億元，已經超出他們的預算。

如果265億元，能夠拍下，也會很樂意收下的，但這么多公司競爭，看來這塊地會拍出一個高價。

又進行了十幾輪喊價，拍賣師激動地帶動現場氣氛，這也是他們得主要職責，希望每個地塊賣得更高。

“285億，還有沒有。”

“第一次285億！”

拍賣師準備喊第二次時，又有人舉牌喊價了。

“290億元！”

億達地產助手舉牌，直接喊了一個高價。

老王這個時候表面雖然毫無波瀾，但眉頭微皺，雙手放在膝蓋上，微緊抓了下，看樣子志在必得。

“王總，二百九十億已經超出我們的預算了。”億達的一個高層，做為助手幫喊價，給老王提醒了一下。

“嗯，我知道。”老王淡淡說了聲。

小王也略有緊張地觀察四周，希望別再有人搶拍了。

這個時候，能繼續競爭下去的房地產公司沒有了。

拍賣師開始催促了。

“億達地產，第一次290億，非常高的價格！”

“三百億吧。”陳石轉向張倩說。

“老板，價格有點高了。”

“沒事，難得買個高興，虧了也沒什么。”陳石低聲安慰說道，“志在必得，否則沒地開發，而且，還不一定會虧。”

“300億！”張倩趕緊舉牌喊價，這個時候不能太猶豫。

同時她理解，花多點錢，趕時間，其實也一樣。

公司有好的盈利項目，

時間則是關鍵。

來之前，他們就溝通過底線問題。

每一筆帳，都清得非常清楚的，可不是盲目拍。

像電視里，起拍價20億，人家才喊價六十介，你就直接喊一百億，那是電視才這樣演，現實里可沒有這么腦殘。

300億的價格出來，現場震驚了。

290億價格已經非常高了，盈利余地沒有多少了。

而300億，根本沒有多少盈利空間了。

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