第二個高端商城先在哪一個城市開發，陳石對于這個問題，不僅僅是今天才開始思考。

他很早就深研了，只是不想告訴其它人，影響他們的判斷。

如今，張倩和自己的想法基本一致，決定說道：

“張總，城市選擇，那就按照你的想法去做吧，先看看申城有沒有土地，我理想中的土地面積不少于一千畝。

如果是一千畝用地，再加上我們選擇的地段較好，那樣我們至少得準備四百億的資金，甚至近千億資金。

當然，理想是美好的，不說一千畝地，申城如今想在市區拿出一片幾百畝的都難。”

目前申城的住宅用地都很貴，假如樓面價為一萬，可以推斷出一個平方米土地價格是20萬左右。

一畝住宅用地成交價，就是1334萬元左右。

具體價格要看規劃要求，范圍大概在1000萬到1500萬之間。

如果那些樓面價達到十萬元/平方，售價是十五萬以上的住宅用地，一畝住宅用地，成交價都破億元了。

相同地段，商業用地比住宅用地便宜不了多少，也有少數可能還會貴一些。

靜安區，樓面價普遍超過四萬元/平方；

浦東新區，樓面價也有三萬元/平方。

如果說，選擇楊浦區，樓面價高達六七萬一平方，住宅用地最終成交價，可能一畝地需要七八千萬元。

嘖嘖，真貴死。

所以，陳石想到這昂貴的土地，如果真有上千畝地，至少得四百億以上呀，今年真的掏不出來，貸款也貸不了這么多，他目前的資產都沒這么多。

臥靠！

現在發現自己窮了。

張倩也想不到老板要求那么多土地，在申城哪里找的到啊，集團也沒那么多錢啊。

如果是百來億，集團還能拿的出來。

不過她也不知道老板資金情況怎么樣，難道有其他金庫？

正沉默著，陳石皺眉頭說道：

“認真算一下，有點發愁啊，現階段果然買不起上千畝地。而且，估計也沒有那么一大片土地出讓。”

“是的，老板，我們原來的計劃是，在申城購置一片三百畝地到五百畝的商業用地，其實面積都算是非常大的了，符合條件的，最近只有兩宗土地出讓。

就算我們計劃買一千畝地，只能買比較偏僻的位置了，而且不一定有那么大的面積。”張倩感覺幾百畝地的投資，風險太大了。

以集團的實力，目前來說，如果是投資幾十億做先進制造業，申城肯定很歡迎。

但如果投資幾百億搞房產，那就難說了。

賣地是一次性收入，賣給誰不是賣，土地也很緊缺，每片土地的使用性質都是規劃好的。

如果是建地標建筑的話，倒是有可能會變通一下。

小打小鬧，誰理你。

去年，申城房地產開發投資為3709.03億元，比上年增長6.9％，增速較上年回落1.3個百分點。

出讓土地面積為226萬平方，也就四千畝地，其中包括不少工業用地。

申城每年出讓多少土地都是有規劃的，不是想賣就賣那么簡單。

以老板的要求，不說一千畝地商業和住宅面積，還要求集中在一片，超過三百畝地都難拍賣得到。

目前政府掛牌的，近期拍賣的土地，只有兩宗面積超過二十萬平的。

一宗位于浦東新區，面積大概二十萬平的商業用地出讓，價格也不便宜，四萬一平。

另一宗位于徐匯區黃浦江南延伸段，WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C02等28個地塊，土地用途為屬于商業用地，面積為251300平方，起始價為230億元。

估計最終落價，能達到三百億元，平均一畝地就是一億多元。

如果只是做商城的話，面積肯定是足夠了。

土地性質已經確定為商業，就不能做為住宅用地。

“老板，在申城的話，三百畝地是非常大了，也足夠規劃商城了。

若是在蘇城，購置一千畝地非常難，必須得政府重新規劃出讓。”

“嗯，我這是陷入泥淖里去了。

申城那兩塊地，我們過段時間可以到實地考察下，如果不合適，就到蘇城吧。

城市選擇的事暫時這樣定下來。”買不到數百畝地，就算有出讓，目前也沒有那么多錢，陳石只能退而求次，三百畝地已經夠開發了。

拍賣土地，估計競爭對手不少。

還好申城那邊比較透明，只要資質符合，錢足夠，還是能拍賣下來的。

其他一些小城市，呵呵。

一些暗地里的交易內幕，張倩告訴過陳石不少，有錢還不一定能拍到。

”說說其它的吧。“

”好的。“

“高鐵和動車技術發展越來越快，未來很有可能向四五百公里時速發展，這是個趨勢，飛機的優勢越來越小，同時高速公路越來越發達。

我國由于人口多，城鎮縣城人口流出，最終會向超級城市集聚，一線城市房價會越來越高。”

張倩接著說了很多，陳石感覺她思路比較清晰，符合自己的戰略想法。

陳石琢磨了下她的話，問道：“你認為未來的人買房，主要看重什么”

地段是主要因素之一，這不用多懷疑。

很久以前，越是中心越好，都想往市中心靠攏。

最近十年，喜歡買地鐵房，學區房。

而這兩年，一線城市各家各戶普遍有車了，地鐵房倒不是主要考慮因素了，醫院遠一些也無所謂，畢竟不是每天看病，購物再遠一些都行，只要好停車。

為了孩子讀書，都在爭學區房。

如果沒有孩子上學，選擇自住的話，不是投資的話，偏向于環境好的，物業管理好的小區。

未來的話，可以猜測到一些。

綠色，低碳環保，智能，智慧化，便捷式等等。

這是大部分專家的說法，陳石有他自己的理解。

如果教育改革，小孩九年義務教育地方不與房子掛購，說不定學區房這個概念就不值錢了。

到時候，大家都有車了，生活條件要求高了，市中心那種停車難的地方不用考慮了，再中心又怎么樣，車位有限，天天搶車位。

地鐵房，可能看的不是很重，有些人根本不看重這個，畢竟有車不坐地鐵。

但如果車子多，交通堵塞，限號出行，對工薪族來說，地鐵房就很重要。

所以，出行、戶型、物業管理、環境，都是看得很重。

當然，這只是陳石的猜測。

與專家的想法，有些雷同。

未來，一切都有可能。

但以發展的眼光看問題，總能看出一些發展趨勢。

張倩看到老板在凝思，沉吟了下接著說：“住宅附近的配套設施吧，學校最重要，好的九年公立義務教育學校會帶動附近的房價。同一地段，好學校的學區房價格可能要貴一倍。”

“嗯，的確是吧。”陳石點頭，贊同她的說法。

這兩年的學區房很叼，價格高高在上。

而且公立學校不是企業想弄就給你弄的，一般企業影響不到政府的規劃。

“走吧，到工地去走走看看，我很久沒去了。”陳石建議說道，“小莊，你也一起去吧，安排一下車子。”

聽到囑咐的莊雪梅，應聲“好的”，然后趕緊通知老板的司機。

到工地，也要準備安全頭盔，手套，口罩和勞保鞋。

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