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第十五章改行賣樓盤了

底色字色字號：第十五章改行賣樓盤了李閑云這次過來，主要是和李城談一下關于新城的發展問題。

新城集團過去一年多發展得很好，但問題也多。

傳統實業如今飽受沖擊，而在房地產方面，李閑云除了錢和土建，確實沒有太多可以幫助的地方。

而房地產的問題，其實還不僅僅是銀根緊鎖的問題，同樣還有的就是房價不漲，購房意愿下降，商場生意凋零等一系列因素。

房子要是好賣，靠預售都能回一半的錢，哪怕銀根緊鎖，至少不會爆雷這么多——可以說銷售不利和銀根緊鎖，才是房地產企業爆雷的核心問題。

一個代表資金回籠與收益，一個代表資金流動與支撐！

這也就導致無論是商業地產還是商住房，都存在巨大的銷售壓力。

新城集團敢于大搞，說白了是因為進價低——但是進貨價再便宜，終究也要賣出去才有用。

這段時間新城吃的比吐的快，海量的資產囤積，正在造成巨大壓力。江旅拿下了一部分，但也只是稍稍緩解——關鍵還在繼續拿。

這就是矛盾的地方了。

爆雷的房地產企業有這么多，確實有大量的便宜可占，但是消化能力的不足，搞不好就被便宜給撐死。

如今新城自身體量一千七百億左右，負債7000億。該部分體量主要來自于爛尾樓工程和部分已收購變現的產業，包括當年盛達在首府的那棟商業大廈。

這其中2500億的債務來自易勝傳媒，500億債務來自苗輝等四家基金，還有四千億債務來自銀行。

同時新城集團本身也是債權人。

其主體債權就是恒泰盛達藍元富麗四大家，然后就是一些其他房地產公司。

新城對這些公司的債務主要以商票收購加部分借款體現。

其中恒泰方面出資一千億收購商票，對方承兌債務為一千六百億，質押資產兩千億。

盛達富麗藍元基本是以八五折價格收購商票，加部分現金。

其中盛達債權八百，質押一千六。

富麗債權七百，質押一千四。

藍元債權八百，質押一千六。

實際支出兩千一百億，質押資產4600億。

再就是其他房地產公司，也以類似形式借款與質押，實際出資1700億，質押資產2500億，獲得部分資產500億，預期可回收資金1300億。

當前總債權4800億，總債務7000億，自身體量1700億，質押總資產9100億，流動資金700億，另外就是還有大約500億資金投入開發建設中。

但實際上，由于新城集團拿了大量地皮正在開發，實際投入開發資金1100億左右，其中部分是去年產業銷售獲得的收益，還有就是對下屬公司也有負債，其債務額為400億左右。

也就說新城集團內外總債務實際在7400億左右，好在大部分的債務利息并不是由他們承擔。

這么高的負債率，也就是靠易勝傳媒撐著了。

李閑云的意思是要不先穩一下，等處理掉部分資產再繼續。

富麗那邊現在已經可以搞定，很快就是1250億的資產劃撥，再加上新城集團本身還有一千二百億左右的待處置資產。

這兩千五百億的資產，按照正常情況出售，大約可以售價三千億左右。如果全賣掉，那銀行債務就好解決了。

但李城說姜正簡單，到自己想法又不一樣了。

他的看法是，我們現在基本是五成的價格收產業，沒有虛增浮利，所以不用擔心。房地產所謂的不好賣，歸根結底是價錢問題。但現在的情況再怎么降，也沒到腰斬的地步。不趁這個時候吃進，后面機會就更難得。

當然，辦法也不是沒有。

比如現在大幅度降價賣房，就相當于做空房市，自己回籠資金的同時，還會給其他房地產企業帶來更多壓力，然后再繼續以更低價吃進。

但這種做法太損了，對整個國家經濟影響巨大。

李閑云自然不可能同意——企業做的大了，第一考慮的不是市場，而是國家意志！

目前國家政策還是希望穩住房地產價格，盡量以市場價賣。

市場價賣利潤高，但是銷量就慢，畢竟市場在萎縮，導致的資金回籠也就更慢。

雙方也因此討論了許久，但事實就是除了讓銷售人員加緊吆喝，各種鼓吹外，就只剩自我消化這條路。

但是自我消化怎么消化的掉兩千五百億啊？

姜正那邊已經幫新城消化了三百億，吃掉了四萬多畝地，要不然新城連一千億流動資金都不到。

現在去掉富麗，外面還有七千多億的資產，這要是全吃進去，賣不動的話，負擔就更重了——說白了，藍元盛達他們固然是不想便宜賣，李閑云也在擔心一旦全資產進駐，銷售不利的情況下，那利息負擔可就真都是自己的了。

還有就是內部消耗，每天人吃馬嚼的也是一大筆錢。

也就是說，新城集團必須在今年至少處理掉兩千億的資產，否則等七千億的資產進入，巨額的利息負擔搞不好就是一年一年上百億的虧損。

當然，那么大的資產體量在，爆雷是不會的，但除非你搞無賴手段，否則肯定會有不好的后果。

不管是低價傾銷，還是虧損，又或者是無賴拖延債務——銀行收債不是只要拿利息，而是到期要先全部收回。所以到期收不回，就是某種意義上的爆雷，只不過你有足夠的資產要稍微好些，但是名譽上會造成巨大損失。

反正對李閑云來說，這幾種情況他都不想要——李閑云這些年再怎么低調，經營之神的名頭是出去了，隨便出一件都砸他名頭。

新城去年都是收購和搞建設，做工程，快年底的時候才開始銷售。

結果這幾個月也只賣出了三百億資產，打在了現金流中，同樣這三百億已經出售的資產也沒算在這兩千五百億資產中。

所以今年的銷售壓力格外重。

雖然說不是一個城市賣，可以同步進行，但要真那么好賣，盛達藍元他們也不用爆雷了。

說白了，以前房地產賺的是地價上漲的錢，現在房地產，真的就是賺工程錢，而工程錢在效率不足的情況下，其利潤會被巨大的資金負擔所消耗——更別說還有一幫坑逼吃拿卡要，徒增成本。

幽靈施工隊雖然給力，但也不過是提升有限的速度，按百分比可能也就百分之五的效率，放在這么大的資金盤里，終究是影響有限的。

總之，銷售現在就是制約新城集團的瓶頸，也是所有企業的最終瓶頸。

對于房地產企業來說，面對這種情況，通常就是借新債還舊債，剩下的繼續慢慢賣。

但李閑云深知債務就是滾雪球，畢竟爆雷圈這個逼樣，后面肯定還會有更多的企業還不出錢，然后就是更多的資產進入，更多的自我承擔的債務。

尤其房地產價格走勢是下跌的，拖下去并沒有好處。

搞的不好所有的債務就全是自己承擔，新城集團空拿著上萬億的資產，無法及時處理就是坑。當然，因為有兩千五百億負債是易勝傳媒的，所以實際需要考慮的就是銀行的四千億，正因如此，李城才信心滿滿——我哪怕把手里的資產處理掉，都能還大半了。

但對李閑云來說，已經進入不可接受范疇——牛人牛胃口，賺少就是虧。

銷售！

必須解決這個問題！

想了想，李閑云覺得這事還得要星聲院線幫忙。

他直接打電話給華鳳斌：“老華，有沒有想過買地產？”

“買地產？”華鳳斌愕然：“我不是買過了嗎？”

當年華鳳斌入股云頂的時候，就從李閑云那里買了一批樓盤。

“再買些唄，你知道新城拿了不少地，但也欠了不少錢。”李閑云跟華鳳斌也是有話直說：“我希望盡快回籠一些資金。”

華鳳斌懂他意思，有些猶豫：“去年IPO的錢，收購金海和盛達，花的都差不多了。”

“可以繼續增發么。我不用你們多拿，這批商業樓本來就有一些和星聲影院有合作。地皮費那么貴，直接拿下了自我消化，省了地租還提升盈利。”

投資變盈利，老套路，但確實對于大企業來說，地皮作為穩定收益，在精力不足，增長乏力的情況下，是不錯的選擇。

華鳳斌想了想，覺得也不是不能買，關鍵還是價格，問：“什么價？”

“不占你便宜，標準市價。”

“好歹優惠些，我跟股東股民也有交代。”

“沒問題，九折，怎么樣？”

“你不會給我來虛高估值那套吧？”華鳳斌也是了解的。

果然李閑云笑道：“自家人，有話直說，就虛高一成。”

那你不還是平價賣我嗎？

但有話說話，這年頭能遇到不坑的買賣就不錯了。

李閑云少許提升估值，再打個九折，放到市場上都好說，充氣也方便。

華鳳斌道：“你再抬一些，按八折算，總價五十億。”

“可以，但你也別那么小氣，一百億。”

“臥槽！星聲院線沒用到你們那么多地方。”

“再帶幾個嘛，還有別家的院線呢。”李閑云笑瞇瞇道：“院線市場飽和，開新店不如把控舊店，控制不了院線，那就控制樓盤。”

華鳳斌一聽，咦？好像是這么個理兒？

問：“你后面還有？”

李閑云笑道：“你把這一百億的接收了，我回頭就讓李城繼續搞，專盯帶院線的。”

之前和韓鑫語交流時，李閑云就已經想通了，與其等你們爆雷后一股腦兒打包給我，不如現在做些讓步，提前收取部分，方便消化。

不然餓十天吃九斤，暴飲暴食，不暴斃也得哼哼唧唧躺半天。

華鳳斌道：“成！不過后面你得給我真打九折了。別以為我不知道你，你丫半價收的，你好歹給我讓些利。”

“沒問題。這事算我欠你的。”

“不用，就當云頂的事，老子還你人情了。”華鳳斌哈哈笑著放下電話。

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