“最上極樂町？”木下秀風眼睛一亮，然后又有點不解地問，“極樂的話……讓人聯想到的，是曖昧的東西啊。陶君，是建議以此為賣點嗎？”

“不。”陶知命說道，“極樂，本意是幸福所在之處。由文字產生的初步聯想，我們當然要把它拔高。這一次，我們要在具體的現世里，重新定義極樂。我所建議的開發方向，不要僅僅只是做住宅，而是要和商業體結合在一起。”

木下秀風開始凝神傾聽。

就是怎么結合，企劃部一直拿不出讓人覺得思路清晰、又能夠很好執行的方案。

這也無法責備他們，畢竟直到去年之前，霓虹的住宅市場還不是完全的商業化市場。在此前，絕大部分的普通工薪家庭，住的都是公團F縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。這其中，1955年政府設立的霓虹住宅公團才是最大的住宅提供者。

自從廣場協定簽署后，霓虹才開始全面推進住宅商品化。

對最上恒產這樣的會社來說，雖然是實力雄厚的頂級不動產集團，但對于如何進行不動產開發，模式還需要學習。

學習的對象，自然主要都是國外。

但陶知命所知道的，可不僅僅只是此刻在國外已經出現的案例，還包括在未來三十多年里更多有創新性的案例。

他開始侃侃而談：“在最上極樂町，我們要主打的是文化的牌子。用富有藝術感的建筑視覺，用美食文化、時尚文化、娛樂文化、文藝文化，將最上極樂町變成同時具有一流物質享受和精神享受的所在。這些商業街區，車輛全部停在地下的車庫，街區只能步行。在街區里，我們種風景樹，設置長椅、雕塑、舞臺、小景觀，要愜意得讓人想停留，美麗得想讓人留下照片……”

他說的這一套在后來哪算新鮮，但此時卻有足夠豐富的細節。

說到底，就是引入專門的主題街區設計，從建筑式樣出發，到未來招引的產業布局，都致力于通過文化的外殼，形成東京新的消費娛樂中心，進而又提高整個房地產居住環境的檔次。

在80年代，這個時間點，陶知命的這種建議，就有謎一樣的吸引力。

僅憑描述，木下秀風等人就仿佛已經看到了一副圖景。

以新營造的方式，整體規劃出一個個風格不同的商業街區。這些街區，每個都有自己相對集中的產業。每個街區，都以步行街的方式，騰出大量的行人空間，在其中加入雕塑、節點景觀等各種文化元素。

在商業街區之外，則是住宅區。

單純的住宅區不夠有吸引力，那么就騰出一塊地，在住宅區家門口，打造一個東京新的商業中心。

“……像這樣的計劃，想要真正能執行下來，需要解決這幾個問題。”陶知命描述完之后就開始說干貨了，“第一，現有的主題街區，都是在漫長時間里慢慢沉淀形成的。而我們想要快速實現這種聚集的效應，就需要引入大量的合作資源。他們所看重的，除了整個項目的構想是否有足夠吸引力，還需要搭配一定的合作策略……”

接下來，就是大宮浩史沒有聽到過的細節部分。

每一個商業街區，招商都是難點。因為商業看重的是客流量，所以正常情況下，都是在交通方便的節點處，容易形成商業中心。

所以，最上恒產需要拿出足夠亮眼的項目設計，讓人看到這個“最上極樂町”可能的美好未來。再加上一定的免租政策……

陶知命說道：“商業街區這種不動產，我們同樣可以賣出去。但賣的方式，我們也可以創新一下。售出之后，我們的商業不動產會社，又可以再從業主手中租回來，整體進行經營，招攬商戶。”

他說著在后來不斷被創新的模式，什么以租代售、以售養租……

他也不管這些策略，在此時的霓虹會不會有法律上的風險和可行性，總之他只管提建議，展示自己的能力和理念。

看木下秀風他們的反應，至少本遲上樹和其他企劃部的同事，已經不約而同地快速記錄起來，仿佛如獲至寶。

植野洋介看得都呆了。

這……怎么有點像是在學校里上課的時候？老師在臺上講，學生們紛紛記著筆記。

陶知命還在說：“雖然現在這個計劃，要花費遠高于之前計劃的資金量，但這個問題能夠得到彌補。首先，降息絕對還不會停止，我預測至少還有三次左右，并且下一次很快就會來到。后面，會社融資會更加方便的。另外，在預售模式出現之后，只要我們前期階段的規劃設計做得好、宣傳方面做得好，就能夠吃上這一波大量購房者的資金涌入不動產領域、甚至投機資金進入不動產領域的紅利，很快速地回籠規模龐大的資金……”

他一條一條地解說著整個計劃落地會面臨的問題，也根據自己的經驗提供著經過了檢驗的各種解決方案。

放在這里講出來，雖然是否適應霓虹的土壤還有待推敲細節，但從理念和解決方案本身來說，可以說是炸魚塘來了。

畢竟是進階過的房地產開發模式，而陶知命腦子里掌握的信息量實在超越這個互聯網時代出現之前的人們太多。

木下秀風的心情越來越震驚。

他實在難以想象，這是一個還在讀大學的學生所能拿出來的企劃方案。

與之相比，企劃部的這些骨干們，簡直顯得像是個小學生。

陶知命不僅為每一個商業街區規劃好了文化包裝，還為住宅區設計好了盡顯高檔的物業服務和運營維護策略。甚至于，又開始進一步解說該怎么把這個最上極樂町的名頭鼓動起來。

“……雖然最上恒產的主業是不動產，但從用文化的外殼提升最上恒產項目的品牌和檔次這個角度來說，還應該有文化娛樂的板塊，通過自己投資核心商業，來增強其他人進入最上極樂町的信心。”

這一部分，自然就是旺達模式中影院、KTV、兒童樂園等等這些業態自營的套路了。

植野洋介心頭一動，看向了他。

原來所謂管理美少女們……是因為這個計劃嗎？

那么，豈不是未來可以和明星們一起見面？

什么澤口靖子、中森明菜……都能見到嗎？

陶知命開始闡述著這些產業該怎么一步步推進，從影院進而發展到電影行業的發行制作。

木下秀風怔怔地看著他，這真的是再怎么樣也無法想到的。不動產公司，怎么以后還要進軍文化娛樂行業？

陶知命看著他自信地說：“社長先生，今天我所講述的，這種模式就像一個生態環境一般。最上恒產將要做的，不應該僅僅只是造住宅來賣，而是提供一種生活的方式！所謂極樂，正是要傳達這種生活方式的含義：有品質的、有品位的、走在時尚最前沿的生活。”

“您開發出來的，應該是土壤，投入的資金應該是養分，收獲的，則是一個擁有源源不斷現金流的城市中心。這種模式，一旦完成，就可以在所有大型城市具備旺盛的生命力。而對手，僅僅只做其中一環的話，永遠匹敵不了最上恒產！”

“我希望，您能采納這種模式。由您率領的諸君，完成住宅部分的開發和銷售。尋找一個在貿易供應鏈方面勢力雄厚的合作伙伴，進行商業不動產的開發運營。另外，則在文化和娛樂這兩個領域布好格局，為最上恒產插上飛翔至巔峰的雙翼！”

鏗鏘的語調落下，會議室里靜寂無聲。

所有人都忘記了他如此年輕的事實，都在用復雜的目光看著他。

木下秀風忍不住感嘆：“怪不得用了這么長的時間……真是一份令人印象無比深刻的企劃啊。”

植野洋介不禁撇了撇嘴：什么這么長的時間，他就昨天忙了一天而已……

此時，陶知命才笑著說道：“為了推動這個計劃的實現，我有把握向社長引入一個實力雄厚的合作者。實際上，之前從零售的角度，我曾經向他說起這個計劃大致的模式。友和商事的大宮浩史社長，一定會對您的合作邀請感興趣！他，可是非常希望我能加入友和商事，一起去做這件事啊。只不過，我覺得您是更好的選擇！”

植野洋介心中劇震，看向陶知命。