第044章 寫字樓的增值
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第044章寫字樓的增值第044章寫字樓的增值 年底，那條修了兩年的地鐵新線，終于，正式通車了。
通車那天，城市的交通圖上，多了一條嶄新的線路。第一班列車，緩緩駛出站臺，載著滿滿一車，嘗鮮的市民，呼嘯著，穿過這座城市，最具潛力的，一片新區。
而陸沉，早在一年多以前，就把籌碼，押在了這條線上。
當初，他力排眾議，買下陸氏科創中心，又在所有人都不看好的時候，接下志遠大廈，靠的，從來不是運氣。他看過規劃圖，算過人流，研究過這座城市，過去十年，每一條地鐵開通前后，沿線物業的價格曲線。
他篤定，這條地鐵，一定會通；也篤定，地鐵一通，這片如今，還略顯冷清的新區，地價，會坐上火箭。
如今，預判，成了現實。
通車的消息一出，沿線的物業，像是被注入了一針強心劑，掛牌價，一天一個樣，中介的電話，被打爆了。那些曾經，對這片區域，愛答不理的企業和投資者，如今，擠破了頭，都想，分一杯羹。
陸沉那兩棟樓，自然，水漲船高。
最先上門的，是銀行的人。
這天，某國有大行，分管對公業務的副行長，親自，帶著團隊，登門拜訪，態度，客氣得，近乎謙卑。
“陸總，恭喜啊。”副行長，握著陸沉的手，笑得滿面春風，“您那兩棟樓，現在可是，香餑餑。我們行，剛做完，最新的評估，您要不要，聽聽？”
陸沉，請他們坐下，讓周胖子，接待。
評估報告，一頁頁，攤開。
陸氏科創中心，當初，八千四百萬，撿漏買入。這一年多，滿租運營，口碑極佳，如今，地鐵口，就在樓下三百米，最新評估價——一億六千萬。
整整，翻了一倍。
志遠大廈，當初，七千五百萬，從爆雷的陳志遠父親手里，接的爛尾盤。經過改造、重新定位，如今，出租率，已經沖到了八成五，再加上，地鐵利好，最新評估價——一億三千萬，比買入價，足足，漲了五千五百萬。
兩棟樓，合計，從一億五千九百萬的買入成本，漲到了，兩億九千萬。
賬面浮盈，超過，一億三千萬。
而這，還只是，紙面富貴的開始。
副行長，趁熱打鐵：“陸總，以您這兩棟樓，現在的資質，我們行，愿意，給您，提高授信額度。經營性物業貸，利率，給您，按最優惠的來。您看，您要不要，盤活一下，手里的，固定資產？”
銀行，從來都是，晴天送傘、雨天收傘。一年前，這片新區，還沒通地鐵的時候，是陸沉，求著銀行貸款；如今，風向一轉，變成了，銀行，追著，給他送錢。
陸沉，沒有立刻表態，只是，淡淡一笑：“方案，留下，我看看。”
送走銀行的人，周胖子，抱著那兩份評估報告，手，都在抖。
“沉哥…”他咽了口唾沫，眼睛，瞪得溜圓，“一億三千萬啊！咱們，什么都沒干，就這么，躺著，樓，自己，漲了，一個多億？！”
“這就叫，資產增值。”陸沉，給他，續了杯茶，語氣，平靜得，像是在說，今天天氣不錯，“錢，躺在銀行里，是死的，每年，那點利息，跑不贏通脹。可換成，核心地段的，不動產，城市發展的紅利，會替你，把錢，越滾越大。”
“我賭的，從來不是，樓。我賭的，是這座城市，向前走的，腳步。”
周胖子，似懂非懂，可還沒等他，消化完，這個，一億三千萬的，震撼，財務那邊，又傳來了，讓他，更加，血脈僨張的，消息。
月底，是收租的日子。
這個月的，租金臺賬，一出來，周胖子，幾乎是，一路小跑，沖進了，陸沉的辦公室，臉，漲得通紅。
“沉哥！！”他把平板，懟到陸沉面前，聲音，都劈叉了，“你快看！這個月的租金！！”
陸沉，低頭，掃了一眼。
陸氏科創中心，借著地鐵通車，新一輪續約，整體，漲了租，加上，依然，百分之百滿租，月租金，從五十萬三千，漲到了，六十萬五千。
志遠大廈，出租率，沖到八成五，月租金，達到了，四十五萬六千，而且，剩下的，幾層，也在，緊鑼密鼓地，洽談，滿租，只是，時間問題。
五套公寓，跟著，片區，水漲船高，月租金，漲到了，兩萬一千。
三項，加在一起——
一百零八萬，兩千。
“沉哥！”周胖子，激動得，語無倫次，一巴掌，拍在桌子上，“破百萬了！！一個月，一百多萬啊！！咱們，一個月，啥也不干，就進賬，一百萬！！一百萬啊沉哥！！”
他跟著陸沉，一路走來，從最開始，一套公寓，七千塊的租金，都要，反復核對；到后來，一棟樓，五十萬；再到如今，一個月，七位數的，被動收入。
這一路，像做夢一樣。
陸沉，看著他，那副，快要，原地起飛的樣子，只是，端著茶杯，淡淡地，吐出，兩個字：
“淡定。”
周胖子：“…”
他就知道。
都，破百萬了，還淡定。也就，這位爺，能有，這份，定力。
可周胖子，不知道的是，陸沉心里，那盤，更大的棋，才剛剛，落子。
銀行的，授信方案，他，看了一夜。
第二天，他，做了一個，讓周胖子，驚掉下巴的，決定——
加杠桿。
他要用，這兩棟，已經，大幅增值的，寫字樓，做抵押，辦理，經營性物業貸，綜合，授信額度，大幅提高。扣除，之前，尚未還清的，舊貸款，這一次，他能，從銀行，凈拿出，八千萬，現金。
“沉哥，”周胖子，這回，是真的，有點慌了，“咱們，已經，有貸款了，這，再借，八千萬？這杠桿，是不是，有點，太滿了？萬一，哪天，樓價，跌了，或者，租不出去，咱們，拿什么，還？”
陸沉，看著他，不慌不忙地，反問了，三個問題。
“第一，我這兩棟樓，在什么位置？”
“地鐵口…核心新區。”
“第二，出租率，多少？租金，能不能，覆蓋，貸款利息？”
周胖子，默算了一下：“滿租和八成五…一個月，一百多萬的租金，一年，一千兩百多萬。八千萬的貸款，一年利息，也就，四百來萬…租金，還完利息，還能，剩一大半。”
“第三，”陸沉，看著他，眼神，平靜而篤定，“這座城市的，人口，在流入，產業，在升級，核心地段的，優質寫字樓，長期看，是漲，還是跌？”
周胖子，徹底，愣住了。
“杠桿，本身，沒有對錯。”陸沉，緩緩道，“用借來的錢，去買，不斷貶值的，奢侈品，去填，填不滿的，消費欲，那叫，找死。可要是，用銀行的，低息長期資金，去鎖定，能持續，產生現金流、還能，穩步增值的，優質資產——”
“那杠桿，就是，普通人，撬動階層，唯一的，支點。”
“銀行，愿意，追著，借給我八千萬，是因為，他們算得清，我這兩棟樓，值這個價，我的租金，還得起這筆錢。我要做的，就是，在他們，最愿意，借錢給我的時候，把錢，拿出來，換成，更多的，會下蛋的，資產。”
“讓租客，替我，還月供；讓通脹，替我，稀釋債務；讓城市，替我，抬升資產。”
“這，才是，錢生錢的，真相。”
一番話，說得，周胖子，醍醐灌頂，那點，對負債的，恐懼，煙消云散，只剩下，滿心的，折服。
“我懂了沉哥！”他一拍大腿，“那這八千萬，咱們，怎么用？”
“買樓。”陸沉，言簡意賅，“趁現在，地鐵，剛通車，利好，還沒，完全，傳導到，每一個業主身上，還有人，反應慢半拍。這個窗口期，最適合，掃貨。”
他早就，讓周胖子，盯著，幾個，目標了。
接下來的，半個月，師徒二人，馬不停蹄。
第一棟，是地鐵，后一站的，匯通大廈。業主，是一家，資金鏈，斷裂的，小公司，急著，賣房，還債，還債主，逼得，緊。陸沉，精準，壓價，最終，以六千五百萬，全款，拿下，市價，至少，八千萬。
第二棟，是離地鐵口，八百米的，錦程中心。原業主，是一對，繼承了，房產的，老姐妹，為了，平分遺產，急著，變現，又不懂行情。陸沉，以六千五百萬，吃下，市價，八千五百萬，往上。
兩棟樓，合計，一億三千萬。
八千萬的，銀行貸款，再加上，他自己，賬上的，五千萬，現金，剛剛好。
買完這兩棟樓，陸沉，賬上的，現金，又一次，幾乎，清空，可他名下的，寫字樓，卻從，兩棟，變成了，整整，四棟。
深夜，陸沉，坐在，大平層的，落地窗前，又一次，翻開了，那個，黑色的，硬皮筆記本，在最新的，一頁，寫下了，這份，全新的，資產清單。
歸家，一年零四個月。
不動產：
江景大平層，一套，自住。
公寓，五套，全部出租。
寫字樓，四棟——陸氏科創中心、志遠大廈、匯通大廈、錦程中心，全部，位于，地鐵沿線，核心地段。
不動產，總市值，已經，逼近，五個億。
負債，約，一億兩千萬，聽起來，嚇人，可四棟樓，一個月，超過，百萬的，租金，像四臺，不知疲倦的，印鈔機，不僅，輕松，覆蓋，所有的，月供和利息，每年，還能，凈落下，數百萬的，現金流。
月被動收入，一百零八萬，并且，隨著，新購入的，兩棟樓，完成，改造、招商，這個數字，還會，繼續，往上，走。
陸沉，合上筆記本，望著，窗外，那片，被地鐵，點亮的，新區，燈火，眸色，沉靜，而深遠。
一年多前，他，還是個，在雨夜里，為了，五塊錢，配送費，玩命的，外賣騎手，全部身家，不到，三千塊。
而現在，他，用一套，滾雪球式的，打法——
買入資產，資產增值，抵押，再買入，更多資產，更多租金，更高估值，再抵押…
一環，扣著，一環，像，滾雪球，一樣，把一個，普通人，幾輩子，都，攢不下的，家業，越滾，越大。
一個，屬于他的，收租帝國，已經，初具規模。
“沉哥，”周胖子，臨走前，忍不住，問了，一個，問題，“咱們，現在，都，四棟樓了，你說，這，什么時候，是個頭啊？”
陸沉，望著，窗外，沒有回頭，只是，淡淡，一笑。
“頭？”
“這才，哪兒到哪兒。”
他的，目光，越過，眼前的，萬家燈火，投向了，這座城市，更廣闊的，版圖。
四棟樓，只是，開始。
未來，他要的，是，一整個，能自己，造血、自己，生長的，商業版圖——寫字樓，公寓，甚至，集，辦公、購物、居住，于一體的，商業綜合體。
他，要讓，自己，徹底，從“為錢工作”，變成，“錢，為他，工作”；要讓，這世上，再沒有，任何一場，風雨，能，動搖，他的，根基。
因為他，比誰都，清楚，那種，一無所有、被生活，按在地上，摩擦的，滋味。
所以，他要，攢下，足夠多的、誰也，拿不走的，磚頭，和瓦塊。
窗外，一列，嶄新的，地鐵，正，呼嘯著，穿過，燈火通明的，城市，如同，一條，蟄伏已久的，巨龍，載著，一個，外賣騎手，逆襲的，野心，奔向，更遠的，前方。：sjshuku