第201章 衣錦還鄉

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　　想著這樣一個超級城市綜合體項目。

　　哪怕范無眠自己吃不下，也能通過個人影響力，拉攏別人合作開發。

　　周天勝倒不擔心他的胃口太大。

　　現在內地不少開發商，手上有個小幾千萬人民幣，就敢三五成群合作拿地。

　　例如上周，有幾位外地商人，費4億多人民幣，拿下占地6萬多平米的低密度住宅用地時候，眼睛都不眨一下。

　　涉及到一波潑天的“業績”。

　　不需要范無眠操心初期支付的土地出讓金太高，周天勝聽完他的憂慮之后，自己就開始幫忙想辦法，壓縮前期的開支。

　　比如將商場，從四層壓縮到兩層半，酒店面積也打個對折，400米的高樓，暫時也被砍到300米。

　　這么做的原因在于，反正短期內還不會動工建造，先把地皮拿到手，將來再變更修改，補交些土地出讓金之類就行。

　　土地出讓金的高與低，跟土地的容積率直接掛鉤。

　　在占地面積32萬平方米的地皮，用來開發建筑面積50萬平方米的工程，和用來開發建筑面積100萬平方米的工程，價格方面可能相差一倍。

　　所以像超級摩天大樓，也許占地面積才幾千平方米，但由于建筑面積太大，土地出讓金卻貴到離譜。

　　預計建筑面積總共30萬平方米左右的住宅區，包含別墅和商品房，平均下來按照每平米樓面價2500計算，這就需要7億5000萬人民幣左右。

　　外加建筑面積60萬平方米的寫字樓、商場和酒店等等，價格比建造住宅低不少，大約也需要費8億至9億人民幣。

　　聽完粗略計算的價格。

　　范無眠發現，自己的步子好像跨大了，然而咬緊牙關，首付兩成左右，也不是完全沒機會上車。

　　假如把設想中，70年產權性質的30萬平方米別墅和商品房，全都改成商住性質，拿地價格一下子能便宜三億多人民幣。

　　但是假如不趁著內地樓市不景氣，政策依然比較寬松，想辦法調整土地產權年限，下次可就沒什么機會嘗試變更了。

　　50年產權商住性質的別墅天板價格，未來或許賣到一兩億，70年產權則有機會賣出三四億，直接影響到將來的收益，以及對外銷售時候的困難程度，這讓他有點選擇困難癥。

　　需要考慮的事情太多，擔心拿下這塊地之后，接下來兩年的壓力，步子跨大了扯到蛋。

　　范無眠雖然心動，終究還是沒敢輕易點頭，找借口說：

　　“我需要再想一想，要不然等我拍完《寂靜之地2》，套現一大筆現金之后再做決定吧，如果再多四五千萬美元，拿地就很輕松了。”

　　近期蘋安集團，正考慮拿地建造一棟規模超過600米的摩天大樓，建設成本接近百億。

　　可惜直接跟上面談去了，好處落不到周天勝的頭上。

　　生怕錯過了參加工作以來，規模最大的一筆招商引資項目，周天勝咬咬牙，繼續攛掇說：

　　“從做方案，到遞交申請，蓋章修改城市規劃圖，走完流程至少也要半年。如果資金方面，短期內存在問題，那么先付一小筆定金，一年之后再繳納土地出讓金怎么樣？”

　　范無眠惆悵道：

　　“我真需要點時間考慮清楚，過來遛彎而已，突然談成十幾億的拿地項目，我現在腦子有點亂”

　　其實倒也不算太亂。

　　以這個價錢，拿下占地面積如此巨大的黃金優質地塊，過個幾年閉著眼睛都能暴賺。

　　別的先不提。

　　到時如果用賣房子的錢，填補建造摩天大樓、商場和酒店的資金窟窿，說不定有機會空手套白狼，凈賺寫字樓、商場、酒店之類的商業地產項目。

　　然而雖然有利潤，卻還需要考慮，跟投資其他項目相比，哪一邊利潤更高。

　　貸款囤地，如果首付僅需2成，等于加了5倍的杠桿投資。

　　然而炒股同樣可以加杠桿，利潤也不低。

　　要是先簽合同，把這個坑給占了，慢慢悠悠走流程，一兩年之后再支付土地出讓金，在范無眠眼里，也談不上有太大的資金壓力。

　　退一步來說。

　　實在不行，還能先吃一波地價上漲的紅利，到時候找人合作開發，又或者直接轉手賣掉一部分土地。

　　他清楚記得在2008年奧運會之前，內地房價將會迎來一輪上漲，到時候地皮價格漲個一兩倍，應該沒什么問題。

　　以這個超級城市綜合體項目的體量，兩三年少說也能帶來二三十億的賬面利潤，除去銀行貸款利息之外，初期需要的資金只有三四億。

　　短短兩三年，在不考慮稅費和貸款利息的情況下，投入的本金就有機會增值10倍左右，這便是讓范無眠心動的原因。

　　周天勝苦笑道：

　　“實在不行，要不然少拿幾塊地？又或者你回港城，問問淺水灣周圍的鄰居們，比如那位李超人首富，要是愿意跟你合作開發，這點錢對他們來說，根本不算什么大事。”

　　再過個七八年時間。

　　無論賣住宅還是賣寫字樓，閉著眼睛都能賺到百億級別的收益。

　　持有一大筆企鵝股，范無眠對自己的將來信心十足，拖個幾年再動工開發，資金方面其實沒什么問題。

　　他看向周副局，追問說：

　　“通過審批一年后，再繳納土地出讓金，總價格做到15億人民幣左右，另外再把允許合理修改土地容積率這一條，加在合同上面，這些都沒問題吧？”

　　“當然沒問題，只要承諾的投資款到位，這些都好商量。我最喜歡變更土地容積率，等于土地已經賣出去，又能再賺一筆土地出讓金，沒人會攔著這種好事。”

　　周天勝趁熱打鐵，補充說：

　　“一般土地出讓合同，簽訂6個月之內，經過批準增加容積率的，計算補交出讓金的土地價格，按照土地出讓價格執行。6個月后增加容積率的，土地價格按照當時的市場價執行。”

　　“最近的土地出讓價格，和市場上成交的住宅、寫字樓均價，都在穩步增長。萬一周邊又有什么最新規劃，出臺某些新文件，到時候再想拿可就沒機會了。”

　　“放寬協議拿地，只是為了在短期內走出難關，等樓市真正回暖，隨時會再次收緊，徹底不允許繞開招、拍、掛的土地出售方式。”

　　“幫你爭取那么大一塊別墅用地，其實我也會冒著很大的風險，真的就是想要借機提振一下市場信心，盤活附近的其他土地.”

　　在這2005年的6月份，深城還不是人們印象中的繁華大都會。

　　范無眠看中的地皮周圍幾公里內，如今還有大量的空地和老舊建筑，需要一個契機來盤活它們。

　　一個耗資巨大的城市綜合體項目，有機會以點帶面，盤活整個地區。因此周天勝才覺得，只要范無眠投入的資金足夠多，幫忙爭取到“協議轉讓”土地的希望很大，拿地價格能比別人便宜一大截。

　　倒不是只針對外資才給優惠扶持。

　　假如有哪個國內的開發商，敢用十幾二十億拿地，再承諾用65億人民幣，來這里開發一個城市綜合體項目，周天勝同樣很樂意幫忙協調。

　　可惜。

　　大部分本土企業資金不夠，而且只喜歡賺高周轉的快錢，不擅長像港城開發商那樣，耗費好幾年時間，耐心折騰一個項目。

　　考察完。

　　范無眠的腦袋有點亂，根源在于他對房地產行業不夠了解，所以沒辦法全面評估潛在收益率如何。

　　需要找些懂行的專家，幫忙評估一下成本，問清楚如何規避某些風險。

　　不過。

　　因為可以等通過審批簽約后，隔一年再繳納土地出讓金，又讓他覺得現在不出手實在可惜。

　　暫時先不考慮這件事。

　　他在蒲嘉靜和藍鸝的介紹下，去吃啫啫煲，砂鍋里有甲魚、公雞、土豆、蒜薹等等，味道非常不錯。

　　兩碗米飯下肚，范無眠正在被眾人圍觀。

　　蒲嘉靜助理實在是覺得好奇，擦擦嘴詢問說：

　　“10年內承諾投資65億，不然未開發的土地會被收走，伱覺得這門生意能做嗎？感覺即使是老板你，也吃不下這個大項目。”

　　范無眠搖頭道：

　　“只要賭對地價增值，到時候將地皮抵押出去，借用銀行資金開發就行，房地產開發商都喜歡將1塊錢，當做幾塊錢去，不需要掏出太多真金白銀。”

　　“換個思路，只要地價漲了，我還能以土地入股，直接找有實力的合伙人幫忙開發，我只持有一部分股份，等于空手套白狼。”

　　“這些不是我擔心的問題，我只不過在糾結，是否真的想買下它而已”

　　現在開始申請，可能半年后才過審簽約，之后再過一年才繳納土地出讓金。

　　這意味著范無眠在短期內，仍然可以把手頭上的錢，拿出去投資生錢。

　　假如運氣足夠好。

　　可能在這一年半時間里，企鵝股就暴漲增值一兩倍，賺回支付土地出讓金所需的資金。

　　在港城生活大半年，又有個家里做房地產開發生意的小女友，范無眠長期耳濡目染，開始對這一行產生濃厚的興趣。

　　想來想去，還是覺得喜歡。

　　反正初期不需要掏出太多錢，索性也就不再苦惱了，范無眠接著告訴說：

　　“下午找幾家公司，我需要組建一個團隊，負責幫我跟官方談判協商，了解清楚詳細情況。它可能不是最有前途的項目，但我覺得會很過癮.”

　　在深城多待了兩天，協商過程非常順利。

　　周天勝不得不出局。

　　換了更有分量的人，來跟范無眠溝通。

　　即使能把這么大一塊地皮，以一個低價談下來，距離正式動工，估計也要等很久，整個開發周期可能長達15年。

　　短期內除了理財，沒辦法再繼續折騰了，資金鏈已經繃緊。

　　范無眠沒有杞人憂天。

　　想著繼續混娛樂圈，多搞點現金回來，緩解一下資金壓力才是正經事。

　　因此。

　　他開始跑行程，為新專輯《無眠之夜》做起推廣，想盡快賣掉一百多萬張庫存專輯。

　　這張新專輯總共收錄了二十多首歌，還都是大熱門的爆款彩鈴原曲，不少店家剛買到手，就開始滿大街循環播放。

　　由于實力相當能打，眾多媒體和網友們，把《無眠之夜》夸上了天，其實并不需要為銷量而發愁。

　　《那些年》剛拍完不久，正在進行精剪工作，《寂靜之地2》的劇組也已經正在籌備當中，等呂浩拍完《瘋狂的石頭》，會繼續給范無眠當副導演。

　　想著手底下一幫新人，暫時還無活可干，只能去其他劇組客串當配角。

　　范無眠終于記起，繼續立項幾個新的影視項目。

　　當他來到滬市，參加一檔訪談節目期間，意外接到德耘社班主綱子打來的電話。

　　對方在電話里，告訴說：

　　“范總，我下周受邀去天京演出，那些個我的父老鄉親們，特別積極，捧我給飯吃，一下子賣出去三千多張門票。您看能不能受累，給我捧個場？我感覺這是一次機會，如果宣傳好了，說不定德耘社能更火。”

　　年初給了綱子一筆投資，范無眠現在也是德耘社股東，聽完笑著說：

　　“厲害了，你這是衣錦還鄉啊，待會兒把具體日期發給我，我看一下有沒有安排行程。暫時還不好說，假如沒有時間，那我就請其他明星參加，安排對方過去幫忙接受個采訪。”

　　“哎！這樣也成，現在德耘社，在天橋和大柵欄開了兩個小劇場，但能夠撐起場面的學徒還太少。”

　　綱子語氣客氣，接著告訴說：

　　“還有個事情得麻煩您，假如下次有機會，能不能讓我幾位愛徒，在哪部影視作品里露一露臉？相聲演員比不過大明星，想熬出頭實在太難，有時候我恨不得把自己從中間劈開，很多觀眾都是沖著我才來。”

　　雖然范無眠不說相聲，但實打實投了真金白銀進去，也讓綱子蹭了不少熱度。

　　要不是他投資德耘社，真不一定能紅這么快，所以不明所以的綱子，確實挺感謝范無眠年初拉了自己一把，沒怪他光出錢不出力。

　　小事一樁。

　　當場在電話里答應下來，范無眠擔心一幫學徒們掙不到錢，往后會鬧出不愉快，問起接下來如何安排。

　　綱子的想法，無非就是一邊給保底工資，一邊按照出場次數和能耐給獎金。

　　他則在電話里，再次建議萬一接到廣告代言，亦或是去其他地方商演，就像明星經紀公司那樣給些分成，避免捧紅某些學徒之后，反倒人心不穩.

　　(本章完)

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