重生之實業大亨 第600章 找貸款
民營企業融資一直都是個難題，從銀行貸款也一直都是很有難度的事情。
也是因為融資難的原因，大多數的民營企業在達到一定規模后，都會選擇上市，來解決企業融資的問題。
當然也有資本家是單純沖著圈錢去的，這一類人已經不能算是企業家了，真正的企業家，是不會為了單純圈錢而融資的。
九十年代初期，銀行是求著別人貸款，那個時代動輒高達百分之十幾的貸款利率，簡直是合法的高利貸，銀行自然是搶著往外貸款。
也是在九十年代的企業改革歷程當中，有太多的企業破產倒閉，這也是使得銀行產生了大量的呆賬還賬，因此銀行對企業的貸款，也逐漸變得嚴格起來。
特別是銀行開始商業化以后，就更講究經濟效益，每一筆貸款都是生意，都要注重盈利。這也加劇了民營企業貸款的困難。
金融行業注定是嫌貧愛富的，越是資金匱乏，需要貸款的企業，銀行越是不愿意放款，而越是手里有錢，不需要貸款的企業，銀行越是上趕著送錢。
事實上金融機構發放貸款，首先考慮的是資本的安全性，其次才是盈利性。
安全性比較好理解，就是錢給你了是不是安全，把錢借給別人，第一個要考慮的是錢會不會打水漂。
如果貸款者是企業，那么金融機構機會評估企業所屬的行業、市場、競爭、經營、管理、技術等等一系列的要素，說白了就是你有沒有還款能力。
而很多民營企業，特別是中小型的民營企業，經營管理不規范，技術水平落后，企業信用不足，資產也非常有限，銀行自然不愿意放款。
另外企業的現金流，也是銀行考慮的一大要素，畢竟現金流才是銀行還款的第一來源。
然而中小企業的財務報表通常沒有經過專業的會計師事務所審計，而且走私賬的情況很多,賬目不盡不實,對于銀行的參考意義也不大。
銀行無法核實企業提供信息的真實性,從而就無法判斷企業真實的經營情況，所以干脆就為了資金的安全，選擇不放款了。
我寧愿少賺點錢,也不能做虧本生意！
也是因為貸款比較困難，而且貸款利息又高,所以李衛東旗下的企業,在擴張的過程當中,幾乎沒有去尋求銀行貸款，而主要是使用了自己的現金流。
電器廠方面,主要是做家電產品代工，這屬于勞動密集型產業，實際上是只負責生產,不負責銷售,雖說是賺個辛苦錢,但并不用承擔市場風險。
無論產品能不能賣出去,我先把加工費賺到手了。這是代工企業的一個特點，只在建廠的時候,需要比較大的資金，一旦生產進入到正軌，現金流就比較健康了,對于銀行貸款的需求并不大。
小狗電器公司，前些年靠著豆漿機、微波爐等高利潤產品,賺了一些錢。后來李衛東發動價格戰，小狗電器的產品大幅度降價,這部分的利潤被攤薄了。
好在小狗電器成功的進軍日本市場，并且通過賣美容產品,獲得了豐厚的利潤，資金流方面一直都是比較健康的。
小狗健康本來就是靠賣保健產品起家，保健產品是真正的暴利，小狗健康更是富得流油，仔細算起來的話，過去的十年里，小狗健康反而是李衛東最大的收入來源。
富康工程的效益也保持穩步增長,這得益于國家在假設方面一直不斷的投入，而且最近又剛剛拿下了印度的大訂單，企業的現金流很充沛，都夠再買塊地建新廠區的了。
至于富康農機,前些年憑借著農用三輪車這款產品，獲利豐厚，最近兩年又依靠出售棉花收割機，保持了良好的業績。
而且富康工程和富康農機，都是傳統的機械制造企業，這種類型的企業，在企業運轉正常的情況下，只要不上馬大項目，是用不到融資的。
李衛東做的這些制造業，資金情況都比較的健康，用不著找銀行貸款。
但是批發商城就不一樣了，批發商城不是制造業，而是與商業有關，準確的說的是商業地產。
商業地產也是地產，做地產這一行，不去找銀行貸款，而是自己拿真金白銀出來，那豈不是憨憨？
李衛東的批發商城想要繼續擴張，就必須要解決貸款的問題。
吳行長泡了上好的普洱，親自給李衛東添上了茶，同時開口說道：“李董事長，不是我不想貸款，而是現在的企業貸款的確是有些困難。
你也知道，前些年有很多的企業倒閉，我們銀行發出去的貸款也都打了水漂，只給我們帶來了巨大的損失，所以最近兩年貸款總體是收緊的，審核也比較嚴格。
就拿我們行說吧，但凡是超過300萬的貸款，都得上報省行，超過1000萬的話，得上報京城的總行。你要的這個貸款金額，不光得上報，還得總行批準才行。”
李衛東拿起茶杯抿了一口，接著說道：“吳行長，據我所知國企貸款還是很容易的吧？別的企業我就不說了，運輸公司那邊要建新汽車站，這貸款可是馬上就批準了！
要說起來，運輸公司最近幾年的效益可不怎么樣，他們把車都賣給了個人，客運線路也都承包出去了，就靠著收承包管理費才有點收入。”
“運輸公司畢竟是國有企業嘛，好歹有國家兜底。而且新汽車站項目，也是市里面規劃的重點項目，算是民生工程，我們放款也比較安心。”
吳行長話音頓了頓，接著說道：“李董事長，你要建的那個批發商城，畢竟是商業項目，是有風險的，而且資金數額這么大，總行那邊批準的可能性并不大。”
“那我抵押貸款，這樣總行了吧！”李衛東開口問道。
“如果有抵押的話，我倒是可以試著說服一下總行領導。”吳行長接著問道；“李董事長，你打算拿什么做抵押？事先說好，機器設備和貨物抵押，我們可不收的。”
曾經的銀行是愿意接受機器設備和貨物抵押的，特別是在九十年代，很多企業為了獲得資金，將生產設備和產品，抵押給銀行以獲得貸款。
然而機器設備這種東西，折舊速度實在是太快了，更何況很多企業抵押的機器設備，原本就比較老舊了，日后他們還不上錢，銀行收回來的機器設備只能當廢鐵賣。
貨物抵押的情況也差不多，很多企業缺少資金，歸根結底就是因為他們生產的產品比較老舊，已經適應不了市場需求，產品賣不出去，企業自然就缺錢了。
企業自己都沒辦法把這些產品賣出去，銀行又怎么可能找到到銷路？所以這種抵押物即便是落入到銀行的手里，就跟分配差不多。
如此算來，無論是用機器設備作抵押，還是用貨物做抵押，銀行都是虧錢的。
吃一塹長一智，銀行也知道機器設備和貨物處置起來太麻煩，而且還收不回成本，因此干脆就不接受機器設備和貨物抵押了。
李衛東很清楚這里面的門道，于是他開口說道；“我可以用批發商城的土地和房產進行抵押。”
吳行長微微一皺眉，隨后開口說道；“李董事長，我記得紡織品批發商城已經抵押出去了，你們正在建那個小家電批發商城，不就是用那筆貸款建起來的么？”
“小家電批發商城已經建好了，我可以用這個小家電批發商城作為抵押，申請一筆貸款。”李衛東開口說道。
“這恐怕很難。”吳行長接著說道：“當初我們愿意接受紡織品批發商城作為抵押，主要是因為紡織品批發商城成功的開起來了，你們收的租金和管理費，可以償還這筆貸款。
但是現在小家電批發商城都還沒開業呢，我們也不知道這個項目能不能賺到錢。如果這個項目不成功的話，那只能算是一棟沒用的空建筑，不值錢的。”
“就算小家電商城搞不起來，不還有土地么！”李衛東開口說道，但話剛出口，他馬上意識到，這是2000年，而不是二十年后，土地并不值錢。
果不其然，吳行長開口說道：“土地這東西又值不了幾個錢，所拿到的到款非常有限。”
后世的話，住房抵押貸款大概要打個七折，商鋪是六折，廠房和土地使用權抵押是五折，學區房和旺鋪的抵押比例會高一些。
然而在2000年的時候，房價還沒有上漲，房地產的抵押折扣要比未來低得多；土地的價格更是十分便宜，抵押不了幾個錢。
李衛東思考片刻，開口說道；“這樣吧，我可以用公司的股份作為抵押，來申請一筆貸款。”
“富康工廠或者富康農機的股份或許有可能，但商城管理公司的股份肯定不行。”
吳行長接著解釋道：“目前商城管理公司的盈利，主要還是靠紡織品批發市場的租金，但是紡織品批發市場已經抵押出去了，這等于是一件抵押物，做了兩次抵押，總行那邊肯定通不過的。”
李衛東皺了皺眉頭，富康工程和富康農機的股份，李衛東日后還有大用。
最起碼兩家企業都有上市的可能性，所以股權必須要清晰明確，若是拿去抵押的話，等上市的時候，證監會那邊的審批或許會有麻煩。
吳行長則接著說道：“其實即便是你用富康工程或者富康農機的股份做質押，也得需要比較長的審核時間，你們畢竟不是上市公司，總行那要審核你們的財務報表，符合條件才敢放貸。”
用股份向銀行貸款，屬于質押貸款的一種，銀行做的最多的質押貸款，也都是股票質押。
不過股票質押用的往往是上市公司的股票，因為上市公司的股票有一個實際的價格，而且財報也比較透明，銀行可以清楚的了解到公司的情況。
如果不是上市公司的話，拿股份進行質押就比較麻煩了，銀行要對股份的價值進行評估，也要查看企業的各項財報，必須得是盈利能力較好的企業，才會給予放貸。
至于中小企業的股份，通常是與質押貸款絕緣的。
“放貸時間太長，比較耽誤事。”李衛東直接找了個借口拒絕道。
“那我也沒有什么好辦法了。”吳行長雙手一攤。
李衛東沉吟片刻，然后開口問道：“吳行長，如果我申請房地產開發貸款，審批下來的可能性大不大？”
“這個嘛……”吳行長皺著眉頭想了想，開口說道；“這方面我是真不知道，因為我這里還從沒辦過這種業務。
據我了解，目前申請房地產開發貸款的企業，都是大城市或者南方沿海地區的房產公司，特別是珠三角那邊比較多。
咱們青河這種小地方，目前還沒有個像樣的房地產開發商，也沒有人申請過這種東西，所以我不知道你們去申請，能不能成功。”
李衛東則開口說道：“我也知道申請房地產開發貸款有些困難，但事在人為嘛。我還是想試一試，所以流程方面的事情，就拜托吳行長了，至于其他方面，我來想辦法！”
房地產開發貸款，是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產建設的項目貸款，貸款時間一般不超過三年。
房地產開發企業想要拿到這種貸款，必須要先取得貸款項目的土地使用權、規劃投資許可證、建筑許可證、開工許可證等等，商品房還要有預售許可證。
項目也必須要與申報用途與功能相符，項目的工程預算和施工計劃須符合法律法規，而且投資方要事先投入至少30的項目資金，這樣才能從銀行貸到余下的70。
后世很多人說，房地產開發商用銀行的錢建房子，指的其實就是這個房地產開發貸款。
因為這個貸款只要項目合規，證件齊全，然后投入30的資金，就能拿到貸款，跟信用貸款差不多。
再加上房地產有預售的政策，房產開發企業可以提前賣房回籠資金，實際的投入資金其實是低于30的，因此也有人說開發房地產是在空手套白狼。
而真正空手套白狼的，是那種拿著平面圖，指著一片空地就違規進行預售。
等預付款收足30的金額，然后再拿著這筆錢去銀行申請房地產開發貸款，來完成整個項目，這樣的話一分錢都不用出，百分百借雞生蛋。
過去那些所謂房產公司資金斷裂，產生了爛尾樓，十有八九都是那種情況。
房產公司先搞個規劃圖，或者挖個地基，甚至房子都開建了，就為了先收一筆預付款。
有的時候預付款湊不足30，或者項目與申報不符，房地產開發貸款批不下來，資金鏈自然就斷裂了，然后房子可不就爛尾了么！開發商把剩下的錢都卷走跑路了，吃虧的則是那些提前支付房款的人。
所以有關部門才會不斷的提醒，買房一定要認準所謂的五證齊全，這不光是涉及到后來辦房產證等問題，更是因為只有這五證齊全的項目，才能申請到房地產開發貸款，這個項目的資金鏈才有保障。
在2003年以前，這個房地產開發貸款的申請難度是比較大的。
一來是因為當時的銀行還處于商業化轉型階段，對于放款比較謹慎。這要等到2004年國務院啟動國有銀行股份制改革，才開始改善。
更主要的原因是國家政策的因素，直到2003年6月份，央行的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，還在對房地產開發貸款進行管控。既然國家在管控，銀行自然不會輕易放款。
直到2003年8月份，國務院頒布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，也就是房地產行業著名的18號文件，要求“對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，繼續加大信貸支持力度”。
從那以后，房地產開發信貸才開始逐漸放開，有了銀行信貸的支持，中國房地產企業也正式走上了崛起的道路。
而在2000年的時候，受到種種限制，大概只有背景比較深厚、關系比較硬朗的房企，才有機會拿到這個房地產開發貸款。普通的房地產企業，即便是符合資格，也很難申請到房地產開發貸款。
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