上海繁華 第220章 房價為什么會一直漲?

任子平說，楊磊，你平時不是很能說的嗎，人送外號稱太平洋的小諸葛？

楊磊又說道，我還聽小任說，老王你也有在做房地產方面的研究，那我就更不敢班門弄斧了的。

王一元和他們兩個碰了一杯，用紙擦了擦嘴巴，說，我們今天就是隨便說說，我不是科班出身，講起來還要向你們學習的。

任子平想了想，說道，也行，反正我們今天都有空，有時間，我們小老百姓，不妨也來大膽的分析分析一下現在的房地產市場。

王一元笑道，我看這樣，今天誰說的最有道理，誰說的最好，就不用他花錢買單了。行不？

大家都同意。王一元說，那我就先來開過頭，算是拋磚引玉吧。其實房地產到現在，我們很多人都看不懂，總是調控來調控去。而實際的結果盡人皆知述，那又是什么原因導致調控屢試屢敗，無終而果呢？

任子平說，房地產市場按大的來講可分為兩個階段，05年3月底之前，從政策層面來講，政府都是在搞活激活房地產市場。05年出臺了很多的政策，這年3月底開始其實就進入了一個中國房地產市場的調控期。

楊磊說，中國的房地產市場有沒有泡沫？我個人認為，從理性的角度來講，中國的房地產市是有泡沫的。我們2000年以后房價上漲是遠遠高于居住可支配收入增長，而且是持續的。

任子平接著說，但是一直到目前，總體來講，前幾年成交量猛增房價普漲，還屢創歷史新高。那為什么會這樣？

楊磊說，我個人為，中國房地產問題產生的根源不在房地產，而在城市化，在多年來gdp為導向的經濟發展模式等等，有太多復雜的因素攙雜其中。所以，解決房地產所出現的問題，只對房地產下藥永遠都是頭痛醫痛，不可能解決任何問題。

王一元笑道，這樣，這些復雜因素中，我們把最主要的幾點給羅列一下，看到底有幾條可以列出來的？

楊磊說，依我看第一個原因，還是因為我們國家在過去的幾年，特別是00年以后，經濟進入了一個快速的增長期。我們的收入也是處于增長，盡管是不均衡的。

呵呵，媒體總喜歡拿靜態的房價收入比去比較，以此衡量我們的房價就高。任子平說，實際上因為收入增長較快，我們動態房價比是處于不斷下降過程中的。

楊磊說，還有，經濟兩極分化較大，也就是說有一群高收入的人群，遠遠超過房價的增長，因此也支撐了中國的高房價。在這個過程中，相對的中低收入者他們就與市場的購買能力距離越來越大。

他繼續分析說，第三個原因，我們是一個人口大國，又處在城市化的增長期。在人口出生高峰期，相當于是每十年就向世界貢獻一個中等國家的人口，所以住房的需求還是很大的。你們可以看看，現在基本上都是上一輩，甚至是上上的老人一輩，都在幫助孩子買房的。

王一元點點頭，說，城市化的過程中，不同城市是不均衡的。我覺得未來中國的房地產市場主戰場仍在中心城市。這跟日本在七八十年代，日本的東京，都是這個結構，韓國的首爾也是。

任子平表示認同。他說，房地產為如此之繁榮，還有一個原因，國家這幾年對城市的基礎設施投入是大手筆的，形象的說是政府往土地鋪人民幣。房地產企業什么時候拿的一塊地，都會一夜間房價地價猛增。

說的都很有道理，來來來，我們先干一杯。三人于是繼續喝酒。

楊磊說道，回過頭來看，跟貨幣的背景是也有密切的關系。我們的基礎貨幣的投入量很大。而同時，實體領域存在生產過剩，所以他們的競爭很殘酷，他們要用出口來消化剩余的領域。通過出口帶來外幣，外幣帶來了的國內的貨幣的過剩。

任子平笑道，這種過剩也使得實體企業把資金轉到了資產領域，因為賺錢更容易，大家都去炒房地產了。

錢多了東西自然就要漲價，這是亙古都不變得道理。今天炒什么漲什么，都跟貨幣是有密切關系。王一元也笑道，再說了，民間資本投資渠道有限，銀行股票房產，有限的來源里面最安全的，看得見的，也就是房產了。

任子平說道，我覺得地區政府對房地產產業的保護也是一個重要因素。我們的財政收入是吃飯財政，我們的建設是靠房地產，越發達的地區越知道經營土地。

呵呵，這是自然，楊磊分析說，土地出讓金收入早已是地方城市最主要的收入來源，也是各地城市近年大規模興起的基礎設施建設的后盾。

楊磊說，某種意義上講，我覺得對房地產調控最大的抵觸并非開發商，而是各地方政府。我們覺得地方政府對房地產還會高度依賴，地方發展的沖動是推高房地產的引擎，真要想抑制又談何容易？

任子平說道，另外，政府對住房產業如何定位，實際上是不清晰的，很多時候我覺得政府對房地產的長效機制還沒有建設起來。

他分析說，在經濟危機的時候要把住宅產業拉動經濟有利的武器，在房價過高，房地產過熱的時候，又把它作為民生工程。市場熱的時候強調的是民生，市場冷的時候作為一個拉動經濟的工程。

王一元想了想，說道，政府有形的手和市場無形的手一直在博弈過程中。房地產市場現在是狗熊屁股硬壓下來，在需求未解未疏的情況下，一片冷清的背后，其實并沒有真正壓下去需求，只要稍有放松，能量就一定還會反彈放量，巨大的需求正在待勢而發的。

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