對沖 第九章:寫字樓(1)
常天浩不知道這次上海行在喬冰倩心頭激起的漣漪，甚至也不清楚這件事對沈飛和喬冰倩兩人關系的殺傷力，他以為只是兩人一時沒處理好吵架拌嘴，回頭沈飛找喬冰倩道下歉就能平息事態。他和沈飛也沒有深仇大恨，心頭種刺只想小小報復下對方：第一，誰讓你出口傷人；第二，雖讓你屢次去糾纏程程？其他并無太多惡意。
在他眼中，喬冰倩一個女孩子家僅因為沈飛心情低落就能特意從錢塘跑來看他，這份感情是很沉重的，哪里是說能舍就能舍棄的？
他卻不知道自己小看了喬冰倩，這樣一個敢愛敢恨的姑娘，一旦下定決心就不會改變，就像她原來喜歡沈飛，毅然能克服女孩子的矜持反過來倒追，一旦她決定放手，那就再也挽回不了——起碼以沈飛的手段是挽回不了。
她在火車上思考了
個多小時就下定了決心，確切地說，10月3日晚她就下定了決心，次日常天浩陪同游玩和送行時的表現，更讓她堅定了自己的想法。
當然她的小心思常天浩是解讀不出的，因為喬冰倩回到家后只禮貌地說了聲“安全抵達”，同時自告奮勇說下次常天浩來錢塘玩由她招待并充當導游。對后半句常天浩只能笑笑，他就是西山人，去錢塘還用的喬冰倩招待和當向導？
他的心思，還在于自己的事業上。
“常總、王總，這邊請……”
10月4日算第一個教學周，不過依然不上課，全程新生教育，根據日程表，是由輔導員和高年級學長領著學生在各公共場合轉一圈，告訴他們該怎么用餐，怎么充卡，怎么適應大學生活細節，怎么進圖書館查閱資料，怎么使用計算機系統，參觀走訪校史陳列室等不一而足的引導，然后就是開學典禮，隨后還有同學見面會、新老生懇談會、迎新晚會等一系列活動，接著還有學生會招新。
等這段時間過去，才算是正式進入教學周。
對外地來的同學，這些自然都倍感新鮮，對常天浩而言卻是很熟悉了，所以他找個機會直接溜號出來看寫字樓。
王慧玲工作確實很賣力，國慶假期只休息了一天，其他時間全用于實地勘察寫字樓市場。
作為全國經濟中心，上海寫字樓發展到1998
年算已進入到第三代。
第一代是
年代中期的老式建筑，一般不會超過5層，大多數政府和國有企業樓都長成這樣，普遍帶有濃郁的蘇式風格，在上海這地方因為接受歐風美雨熏陶比較足，還留有民國時期巴洛克式建筑；但這些都不可能對外出售的，其他外來機構如果需要來上海辦事，都需要長期租賃酒店套房辦公，當時全國上海各類賓館里有形形色色的駐滬辦。
第二代是80年代中期到
年代中期發展起來的點式板樓，造型比較呆板，功能也比較單一，不過在全國還算領先，當時最出名的是1985
年落成于外灘的聯誼大廈，這也是上海首個涉外寫字樓。真正上海寫字樓市場興起，要到
年南巡講話以后。
第三代是90年代中發展起來的寫字樓。上海從93
年開始大規模推出辦公用地，按照寫字樓建設3年周期計算，于
年開始全面上市，其中最高峰的
年上市面積達100
萬平方米，造成明顯供過于求格局，但即便這樣，因為建造進度緣故，寫字樓還在源源不斷地向市場推出。
這種場面下最顯而易見的就是價格下跌，1997年上海核心地段寫字樓租金是每平方米0.8
美元/天，98年下降到0.4
美元/天，99
年進一步腰斬，到
美元/天，如以0.8
美元價格來衡量，超過
元/天，就算放在20
年后，這價格在5a級寫字樓里都不算過低，由此可見當初泡沫有多大。
故而，寫字樓市場呈現一種病態景氣。20年后由于年限、落戶等緣故，都是住宅價格貴于寫字樓，但1998年，即便是供過于求的局面下，依然是寫字樓比住宅價格高。
像王慧玲前幾天剛剛定下的、幾乎同地段的密云花苑，硬裝完成情況下107
方才報了
萬，而今天考察的這個滬江大廈，報價居然純毛坯狀態下還要3000元/平方米，唯一優惠條件說是買一層送5個車位，剛才兩人先去參觀了地下車庫，此時寫字樓普遍地下才建一層，從施工成本來說，往下多挖一層比往上堆一層高一倍不止，在容積率和高度管控還不是很嚴格的年代，開發商更愿意往上建。
元/平方價格真能用97年租金租出去的話，衡量下來也不貴，五角場地段稍顯偏僻，參照核心地段打對折按每平方米租金2元/天計算，一年就是
元，扣除10空置期，再扣除部分稅收，年化收益穩穩當當在
30上，世上哪有這么便宜的好事？
98年上海寫字樓市場很簡單：要么寫字樓價格暴漲匹配租金，要么租金暴跌匹配房價收益率，既然整體供過于求，那暴漲不可能，暴跌還差不多，甚至兩者一起回歸常態。
所以當兩人去看時，對方銷售員滿臉熱情，倘若不是行情不景氣，他們還要挑挑揀揀，不是正規單位不要，不是整體購買不要，現在都賣不出去，哪還能挑肥揀瘦？
“你剛才報價是幾樓的？”
樓！整幢樓一共11樓，這是中間價，每加1層，單價加
50100元不等，6
三樓單價最高，其次是10樓，11
樓……”
常天浩問：“4
樓呢？”
“4樓最便宜，2600元，如果你要整層，2500也行……”
常天浩笑了：“這不是比
樓還便宜？”
對方尷尬地笑笑，“是啊……”
以后后世為避開4、14，國人就發明了3a
，13a這種叫法，然后上海因為還是對外開放窗口，又要避開13，所以又有12a、15a說法，12a13，15a14，第一次看上去會讓人一頭霧水……
銷售員還在指著圖紙認真介紹：“樓層整體呈正方形，分割成南北兩個半區，單層平均面積
平方米，電梯一共3部，2
部客梯背靠而立，各占據一個半區，樓梯走廊邊還部消防貨梯，每層被分隔為16個單元，最小單元40多平方米，最大的120
平方米，框架結構，也可根據實際需要自由組合，但辦理產證按單元號辦理，電梯都是進口的東芝品牌……”
“現在若想買，還有哪些樓層可以挑……我要整層的，層次不好不考慮……”
“都可以。”
常天浩微微一笑：“這么說就是賣的不好咯？”
銷售員臉色一窘，他本來只想顯示一下供應度豐富，沒想到被人反過來挑出毛病，急著辯解：“常總，我們也是剛開售不久……”
“是嘛，但我看見你們宣傳欄擺放的竣工驗收照片是冬天場景，一般來說竣工前就開始在賣了，至少一年了吧？”常天浩笑笑，“我到你們售樓處去看，什么味道都沒有了……”
對方被他說得一陣紅一陣白：實際上何止一年，都賣一年半了，銷售情況依然不好，價格也一降再降，本來老板信誓旦旦均價要賣到4000以上，結果被弄得灰頭土臉。
常天浩笑笑：“這樣吧，你報個實價，如我覺得可以，那今天就拍板買了……”
“真的？”
“真的！”常天浩示意了一下，王慧玲將一張100
萬本票給對方過目，“我連本票都帶來了。”
對方心一橫就開始報價：如您一次性付款，我在這基礎上再打
折，如需貸款就是97
常天浩計算了一下：5
樓一共860平方米，按
元計算，是
“另外我還看中了402、404、413、414這4間，一共180個平方對么？”
“對，就算2500一方，45萬。”
“剛才你說送5
個車位？我
樓又加了4
間，再多給一個？”
對方一咬牙：“行。”
銷售員拼命按計算器：“整體下來一共303萬，5
樓整層4樓4間6
個車位，95折后是287.85
萬，其他交易稅費另計。”
常天浩笑笑：“和你老板打個招呼，價格壓到268萬，再加送我3個車位，全部連在一起，如果可以就拍板下定了……”
“常總……”
“你問一下啊，不行我就去看其他了……”
“先生，我們大廈區位真挺好的，您看，北面是滬江大學、南面是同濟大學，西北面還有財大，離交通要道又近，還沒有其他高建筑遮擋……”
“我已綜合考慮過了……”常天浩笑笑，“你們周圍最近的餐飲有570
米，用餐不是很方便；最近的公交站點600
多米，走路也是麻煩事，還有你們的電梯容量只有12人，高峰期會比較堵。另外這幢樓廣場面積偏小，綠植偏少，所以……”
對方無可奈何地說道：“好吧，我去請示一下……”
銷售員剛走，王慧玲就迷惑不解道：“不是說買一層么，怎么突然又加4樓4間？而且還是不連續的4間。”
常天浩笑笑：“我忽然有了其他考慮……”
說罷，把他的想法和盤托出。
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